Berlin még Budapestnél is jobb célpont?

Berlin még Budapestnél is jobb célpont?

berlin ingatlanbefektetési potenciálSokallod a pesti lakásárakat? – Ez még csak a kezdet! címmel jelent meg a Portfólió és a Biggeorge Property Zrt. elemzése a lakásárak alakulásáról. A budapesti ingatlanárakat, keresletet, kínálatot analizálva arra a következtetésre jutottak, hogy bár az V. kerület árai mintha elérték volna a maximumot, de “az új építésű lakások esetében a belvárosban a jövőben akár nagyobb drágulás is elképzelhető, a fejlesztési telkek fogynak, így a későbbiek során egyre nehezebb lesz az építkezés, alig épülhetnek majd új ingatlanok, a szűk kínálat pedig a már megépült újszerű lakások árait is felfelé lökheti. Annál is inkább, mivel a hazai lakások még a jövedelem különbségek figyelembe vételével is alacsonyan árazottnak tűnnek európai összehasonlításban.” Akit nemcsak a végeredmény, hanem az elemzés gondolatmenete, az adatok is érdekelnek, feltétlen kattintson a cikkre, hiszen nagyszerű táblázatokkal is szemléltetik az adatokat.  Ezek közül az utolsó a legérdekesebb, ahol Európa néhány meghatározó fővárosa esetében hasonlították össze a jövedelmeket és a lakásárakat.

No Title

No Description

berlin lakáshelyzetAhogy, a fenti táblázatban is látható, a lakásárak jövedelmekhez viszonyított aránya Budapesten az egyik legalacsonyabb a vizsgált városok közül, ami azt sugallja, hogy valóban lehet tér arra, hogy a hazai lakások árai feljebb kússzanak.- írják a Portfólió cikkében.

De mi a legmegdöbbentőbb? Az, hogy a lakásárak jövedelmekhez viszonyított arányszámának a rangsorában Berliné az utolsó hely.

Lehet az, hogy a német bruttó átlagbér 3,81-szerese a magyarnak, de a berlini ingatlanárak csak 2,66-szorosa? Furcsa, különösen annak a pár hete médián keresztül száguldott hírnek a fényében, hogy Berlinben korlátozni akarják  az Airbnb-t, mert felforgatta a lakásbérlés piacát.  Nézzünk a számok mögé:

  1. Berlin vásárlóereje – A 80,7 milliós Németország legnépesebb városa, 3,6 millió lakosával Berlin, de a vásárlóereje kisebb, mint a német átlag, annak mindössze 92,9%-a. Összehasonlításul, a hét legnagyobb város vásárlóereje. Jól látható,  Berlinen kívül, mind a német átlag felett van.
    német vásárlóerő

    forrás:berlinhyp.de/ alacsonyjutalek.hu

  2. Saját tulajdonú lakások alacsony száma. Ma csak 15 százaléka a teljes lakásállománynak van saját tulajdonban, ami jóval alacsonyabb, mint a többi német nagyvárosban. Ez Berlin múlt századi történetében gyökerezik, a mai napig meghatározva Berlin  ingatlanstruktúráját. A berlini fal leomlásakor az egyesített városban mindössze 10% volt a saját tulajdonú lakások aránya, mivel Kelet-Németországban, így Kelet-Berlinben sem lehettek magántulajdonban a lakások, ezt sikerült az elmúlt 20 évben 15%-ra feltornázni.
  3. berlin brandenburgi kapuAlacsony lakásbérleti díjak. Nyugat-Németországban 1975-től 1987-ig  napirenden volt a lakásbérleti díjak állami kontrollja, míg Kelet-Németországban teljesen az állam szabta meg az alacsony bérleti díjakat. A két ország egyesülése során a különböző jogszabályokból, fejlettségi szintből eredő gazdasági kérdések közül Berlin lakáspiaci egységesítését a mai napig nem sikerült megoldani. Szabályozással próbálják az albérleti díjakat befolyásolni. Tavaly maximalizálták az albérleti díjakat a díjak kétszámjegyű növekedése miatt, az idén az Airbnb betiltása vetődött fel. De hogy mennyire összefügg a kínálati ár és a vásárlóerő, mi sem bizonyítja jobban, mint az, hogy Münchenben a fejenkénti vásárlóerő középértéke 43%-kal, a bérleti árak pedig 66%-kal magasabbak, mint Berlinben, ahol  az átlag kínálati ár 8,99€/hó,
  4. Lakásárak. A lakóingatlanok és a befektetési célú lalások árai hatalmas növekedésben vannak. A medián kínálati ár 10,1 százalékkal nőtt a lakóingatlanok estében, most a négyzetméter ár 3000€. A befektetési céllal vásárolt lakások esetében az emelkedés 18,5%, a medián ár 1947€/nm.

Berlin, mint befektetési célpont?

Ez az jelenti, hogy Berlin, még Budapestnél is alkalmasabb célpontja a befektetési célú ingatlanvásárlásnak? A válasz egyértelmű igen. A PWC 2016 évi real estate trendekről szóló elemzése szerint a  legnagyobb ingatlanbefektetési potenciállal Berlin rendelkezik Európában, megelőzve Hamburgot, Dublint, Madridot és Koppenhágát. Mind a magán, mind az intézményi befektetők a város további fejlődését feltételezik. A város egyre népszerűbb.  Berlin az európai technológiai fejlesztések csomópontjává vált és jelentős fejlesztési területekkel rendelkezik. A város politikai, kultúrális nyitottsága, egyetemeinek színvonala, kultúrális élete megnövelte Berlin reputációját, így nem meglepő, hogy  népessége  minden évben 1 százalékkal nő. Mégpedig fiatalokkal. Berlin GDP-jének a növekedése a szövetségi átlag feletti, ami  a jövedelmek és a vásárlóerő növekedését eredményezi. A lakásárak  alatta vannak a főbb német és európai városoknak. Az alacsony kamatok az ingatlancélú beruházásoknak kedveznek. Jelenleg a hosszútávú jelzálog költsége nem egyszer alacsonyabb, mint a kapható bérleti díj, ami azt jelenti, hogy szinte a nulladik naptól nyereséget lehet termelni lakóingatlan befektetéssel. Az intézményi befektetők pedig a kötvényeknél magasabb jövedelmre tehetnek szert. Jelenleg 240 projekt van a városban, a legnépszerűbb a Mitte és Pankow, de azt hogy melyik negyedben érdemes ingatlant vásárolni, ahhoz érdemes a részletes  elemzéseket megtekinteni.

Néhány ajánlat:

Beautiful Modern Apartments in Prime Location, 2 Bedroom Duplex in Charlottenburg, Berlin €469,000 | Buy Berlin

These luxurious and recently renovated apartments of one or two bedrooms vary in sizes between 53.97m² to 101.33m². Most of them are 2 bedrooms duplexes with beautiful views situated on the 5th Floor with stairs going up to the bedrooms and the rooftop terrace. All of the apartments are very modern with wood flooring throughout.

Vacant Studio Apartment in Top Location, Studio Apartment in Friedrichshain, Berlin €95,000 | Buy Berlin

This studio apartment is on the third floor of a building built in 1906 and modernized in 2008. The apartment has wooden flooring throughout and consists of a hallway, a living area, a modern tiled bathroom with shower and a kitchen that has basic fit out with oven, electric hob and fridge.