Miért pezseg az ingatlanpiac?

Miért pezseg az ingatlanpiac?

PageLines- ingatlan_meret_2szoba_1felszoba.jpgHét évvel ezelőtt dobott hátast az ingatlanpiac világszerte. Míg az USA-ban az újracsomagolt jelzáloghitelek miatti pénzpiaci válság verte ki a biztosítékot, addig Magyarországon a svájci frank alapú jelzáloghitelek és a gazdaság mélyrepülése, Európában a gazdasági teljesítmény és hitelezés megtorpanása tett be az ingatlanáraknak és az ingatlanforgalmazásnak. Az amerikai jegybank intézkedései,  a gazdaság nyitottsága, a technológiai cégek globális terjeszkedése viszonylag gyorsan véget vetett a recessziónak az USA-ban, de Magyarországon el kellett telni hét évnek, hogy a svájci frank alapú hitelekbe, a vállalati hitelekbe öntött jegybanki- és kereskedelmi banki források, a jegybanki alapkamat csökkentése és a drasztikus szja csökkentés az ingatlan-forgalmazásra is hatással legyen.

Pezseg a lakáspiac

Úgy tűnik  a legújabb eladási adatok visszaigazolják a várakozásokat. A Duna-House jelentése szerint jelentősen növekedett a lakóingatlan tranzakciók száma 2015 első negyedévében és a növekvő kereslet hatására az árak is nagyot ugrottak az idei első negyedévben, a Duna House országos árindexe a tavaly év végi 85-ről 91-re növekedett. Véleményük szerint, amennyiben a folyamat tovább tart, az idei évben az adásvételek száma elérheti a 140-150 ezret.” Az egész elemzést érdemes elolvasni, hiszen igazán fontos, az ingatlanpiacot jellemző információkhoz juthatunk, így az, hogy Budapesten az ingatlan vásárlók 35 %-a befektetési céllal vásárol és 20 millió Forintos átlagon költöttek, 65 m2-es lakásokra.

De persze kellett még egys-más és erre a felkészültebb elemzők fel is hívták a figyelmet.

Olcsó a lakáspiac

Ezek egyike Zsiday Viktor, a Plotinus Nyrt Igazgatóságának elnöke, aki már  a 2014. októberi (Zsiday Viktor blogja) helyzetelemzésében arra a következtetésre jutott, hogy 1998 óta nem volt ilyen olcsó a lakáspiac és az sugallta, hogy valaminek történnie kell, annak ellenére, hogy akkor  ezt még ingatlanpiaci adatok kevéssé támasztották alá.

“Az adatok azt mutatják, hogy míg 1998-ban 31 m2-t, 2001-ben 22m2-t, 2002-2007 között 34-36m2-t tudott megvenni, addig most több, mint 60m2-t! Azaz, amióta adatok vannak, nemhogy nem volt ilyen olcsó a lakáspiac, de ahhoz, hogy a (bevallottan ad-hoc módon, de talán a valóságtól nem túl elrugaszkodottan kiválasztott megfizethetőségi indikátor alapján) lakásárak a 2002-2007-es évek átlagához visszatérjenek, 60%-ot kellene emelkedniük!”

Negatív a kamat

De megjelentek azok a különösen izgalmas tőzsdei elemzések, amelyek nem egyszer az ingatlan piacot is  segítenek tágabb összefüggésben láttatni, esetleg jövőbeni trendekkel kapcsolatos spekulációkra adnak lehetőséget. Ilyen Joachim Goldberg   interjúja (Alapblog 2015. április), amiben elsősorban a német tőzsdéről polemizál, de  kiválóan felhívja a figyelmet arra, hogy a kisbefektetők előbb-utóbb érzékelni fogják, hogy a mindenki számára elérhető biztonságos eszközök negatív kamatot produkálnak, és ezért először belépnek az ingatlanpiacra, majd a tőzsdére is, ha azon még növekedés prognosztizálható.

“A kisember mindebből egyelőre semmit sem érez meg – ellentétben azzal a helyzettel, ami 7 évvel ezelőtt történt…
Pedig – tapasztalataim szerint – a fordulatot, esetleg nagyon is negatív fordulatot a végén a kisember színre lépése fogja okozni.
Ha tudatosul az emberekben – ez még nálunk nem történt meg –, hogy a betéti kamatok, a bankok által kínált rövid lejáratú egyéb, de mindenki számára elérhető biztonságos eszközök nemhogy semmiféle kamatot, hozamot nem produkálnak, hanem azok már egyenesen veszteséget termelnek, mert a kamatok ténylegesen negatív tartományba fordulnak, akkor tömeges és drámai szemléletváltás kell, hogy bekövetkezzen. Ez most érik. Az első jeleket az ingatlanpiacon való „össznépi megjelenés” mutatja, nálunk ez abszolút új jelenség. S ha mindeközben mit sem veszít lendületéből a tőzsdei rali, ha továbbra is kúsznak felfelé az árfolyamok, akkor – hirtelen és gyorsuló ütemben beindulhat a kisbefektetők rohama a tőzsdéken is.
Ezt lehet majd a lufiképződés biztos stádiumaként értékelni. Ennél a pontnál azonban még nem tartunk… A DAX-nak lehet még pár nyugodt hónapja, netán éve is – felfelé.”

Próbáljunk olvasni a sorok között és legyünk felkészülve a trendre. Vegyük észre, hogy az olcsóság és a negatív kamat, megspékelve néhány csalásra szakosodott “brókerházzal” és az új lakások hiányával az ingatlanpiac felé sodorja a befektetőket.