Ne dőljünk be a tulajdonos ingatlanhirdetéseinek!

Ne dőljünk be a tulajdonos ingatlanhirdetéseinek!

Ami igaz az igaz, ma a jó ingatlan ( jó helyen, jó áron árult) eladása nem ördöngösség, nem csoda ha a tulajdonosok bátran belefognak. Megrészegülve a piactól és megundorodva a néhány ingatlanközvetítő mohóságától (egyet kell értsünk velük, az a 4-5 % tényleg aránytalan, mi már 1%-tól vállaljul) néhány  tulajdonos azt hiszi, hogy megtanult a vízen járni és a saját kezébe veszi az ingatlanának értékesítését. Az   Ingatlanosok kíméljenek! mondat nem egyszer, nem kétszer olyan hirdetésben található, amelynek adatai pontatlanok, nem konzisztensek és nem is tükrözik a valóságot.  Ezért nem győzzük hangsúlyozni, ha valaki lakásvásárláson töri a fejét, nagyon óvatosan értékelje az ingatlanportálokon (ingatlan.com, otthonterkep.hu) megjelenő, a tulajdonosok tollából származó információkat.

Miért van annyi pontatlan, hibás, esetleg félrevezető hirdetés,  ha pofon egyszerű az ingatlan eladása? Miért használnak olyan trükköket, amelyekért fikázzák az ingatlanközvetítőket? Erre a kérdésre nem válaszolnánk, a teóriagyártást meghagyjuk az olvasónak. Mi inkább arra a kérdésre válaszolnánk. hogy mely dolgokat érdemes leellenőrizni és milyen hibák találhatóak a tulajdonosi hirdetésekben?

  • Épület szintjeinek száma: Van aki a szintekbe nem számítja bele a földszintet. Van aki a 10 emeletes panelt két szintesként tünteti fel. Igaz azt is elfelejti megemlíteni, hogy panel.
  • Szoba minősítése. Ez az őskáosz kategóriája. Ez az a téma, ahol számtalan galádságot (=amikor a tudatlanság önámítással és félrevezetéssel párosul) látunk.  A helyes értelmezés érdekében álljon itt a 253/1997 kormányrendelet 105 szakaszának (2) bekezdése: “A lakószoba a lakás minden olyan közvetlen természetes megvilágítású és szellőzésű, fűthető, huzamos tartózkodás céljára szolgáló, legalább 8 m2 hasznos alapterületű helyisége, amely alkalmas a pihenés (az alvás) és az otthoni tevékenységek folytatására.” Már nem különbözetünk meg félszobát és szobát, hanem mindkettőre a lakószoba elnevezés használatos. A régi szabály szerint a félszoba olyan szoba, aminek területe 6-12 négyzetméter. Álljon itt egy tipikus példa arra, amikor a 8 négyzetméter alatti helyiséget is szobának minősítik, hogy eladhatóbb legyen a lakás.

Van olyan,  az ingatlan.com oldalán 87,5 milláért meghirdetett 3+1 szobás budai lakás, amelynek tulajdonosa aki egy érdekes gumiszabályt alkalmaz. A 8,18 nm-es helyiséget már az új szabály szerint szobának értelmezi, az 5,78 nm-es helyiséget pedig önhatalmúlag félszobának minősíti. Így lesz a régi szabály szerinti 2+1 félszobásnak, az új szabály szerint 3 szobásnak minősíthető lakásból  3+1 félszobás lakás. A legszebb, hogy a két kis szoba sohasem lesz összevonható, mert tartófal van közöttük.

Vagy egy másik példa, amikor az ingatlannyilvántartás szerinti, amúgy mindössze 1,2 nm hasznos, alapterületű, tetőtérben kialakított  raktárat a tulajdonos szobaként hirdet, mert a szoba teljes, igaz 110 cm belmagassággal sem rendelkező területe 10 nm -és “az tökéletes egy gyereknek”. Amikor az ingatlanos nem akarja szobaként hirdetni, csak szövegben írja le a szoba valódi paramétereit, akkor a tulajdonos felmondja a szerződést. 

Minimális szoba méret. Itt hívnánk fel a figyelmet az imént említett  253/1997 kormányrendelet 105 szakaszának (3) bekezdésére, amely szerint “30 m2-t meghaladó hasznos alapterületű lakás legalább egy lakószobája hasznos alapterületének legalább 16 m2-nek kell lennie. Ebbe és a lakószoba (2) bekezdés szerinti alapterületébe nem számítható be a főző és az étkező funkció céljára is szolgáló helyiség, helyiségrész hasznos alapterülete, amennyiben az a lakószoba légterével közös.” Lakásátalakítás esetén vagy új lakás testreszabása esetén szeretnek erről elfelejtkezni. Az amerikai konyha tágasság érzetet kelt, ügyesen használva hatásosan lehet az életteret kialakítani, de a szoba méretébe nem beleszámítandó.

  • Fényképek minősége, hiánya. El kell ismerni, nem egy tulajdonos tényleg nagyon ügyesen tudja tálalni a lakását. De számtalanszor találkozni olyan fényképpel, ahol az álló fénykép fekszik, a fekvő fénykép fejjel lefelé van, ahol a kép szétesik és épp a lényeget nem látni. A fénykép túl sötét vagy nem megfelelő napszakban készült. Vagy a tulajdonos nem szeretne fizetni a fényképek felrakásáért.
  • Alaprajz. Vagy hiányzik, vagy  nem hiányzik, de nem hiteles. Azt lehet mondani, hogy három hirdetésből kettő esetében egyszerűen nem tesznek fel alaprajzot.
  • Felújítás minősítése. Nagyon sokan úgy gondolják, hogy a villanyvezeték és a burkolatok cseréje teljes körű felújításnak minősül. Sajnos a magyar piac az USA ingatlanpiacával szemben nem követeli meg az ingatlanok ilyen jellegű dokumentációját. Tipikus, amikor valaki már felújított lakást vesz és úgy nyilatkozik, kb. 8 éve teljes körűen felújították. De közben 50 éves ajtó van a fényképen.
  • Fűtés: Nem könnyű eligazodni, mi micsoda. De azért az még az eufemizáló tulaj számára is világos, hogy az elektromos fűtés és a fűtős légkondi kombója aligha duplakomfort, különösen, hogy az utóbbi épp a legnagyobb hidegben nem használható.
  • Haszonélvezeti jog: Van annak is bája, amikor a látszólag hosszadalmasan ecsetelt, de képekkel nem illusztrált ingatlanhirdetés utolsó mondata az, hogy “az ingatlan haszonélvezeti joggal terhelt, ha felhív, elmagyarázom.”

Ha belegondolunk a fenti paraméterekbe, a svájci devizahitelek esete jut eszünkbe. Az ingatlanhirdető oldalak mossák kezeiket, nekik csak az a fontos, hogy dőljön a lé, nehogy kifizetetlen logók legyenek a fényképen és lehetőleg a kreditrendszerrel minél több monettát szedjenek ki az emberek zsebéből. A vásárlók, ahogy a hitelfelvevúk is nem elég képzettek az ingatéanvásárlással kapcsolatban, de még véletlenül sem kérik szakember segítségét, mert akarnak fizetni olyan szolgáltatásért, amiről azt hiszik, hogy tudják. Az ingatlantulajdonosok előtt meg csak a minél több pénz lebeg, akár megtévesztés árán is, ami végül is összhangban van az ország morális állapotával.

Szóval óvatosan a tulajdonos által feladott hirdetésekkel, mert vannak turpisságok. Nem mondjuk, hogy ezeket az ingatlanokat nem érdemes megvenni, de ha ezekben simlis a tulaj, milyen egyéb simlisségeket követhet el a vásárlóval szemben?