Mi a három legfontosabb szempont ingatlan vásárlásakor? A hely, a hely és a hely. Mi a három legfontosabb szempont befektetési célú ingatlan vásárlásakor? A hely, a bérlői célcsoport, a hozam (meg persze a hely, a hely, a hely ). De mit kell tenni, hogy a megfelelő hely és ingatlan kerüljön kiválasztásra.
Elemezni kell a befektetési piacot!
Mielőtt ingatlanvásárlásba kezdenénk, ismerjük meg a piacot, azaz milyen más befektetési lehetőségeink lennének, azok milyen hozammal, kockázattal járnak, milyen hosszú befektetést igényelnek. Tisztáznunk kell, hogy rövid, vagy hosszútávú befektetésben gondolkodunk, mi a hozama, feltétele a biztonságosabb (államkötvény, betét), illetve a kockázatosabb (vállalati kötvény, részvény) befektetési módozatoknak. Mivel a piac, a gazdasági környezet sohasem statikus, ezért nemcsak a jelen piaci helyzetet kell megismernünk, hanem fel kell készülnünk a változásokra, vagy a trendfordulóra is.
A hasznosításra, bérbeadásra, lakáskiadásra vásárolt ingtalanok hosszabb távú lekötést jelentenek. A hozamuk összetett, ami az ingatlan felértékelődéséből (bár ne felejtsük el, ez leértékelődés is lehet) és az ingatlanhasznosítás jövedelméből képződik.Ezt a hozamot befolyásolják az ingatlanárak, a bérleti díjak illetve ha van, a hitel költségének a változása.Amikor emelkednek a lakásárak és a bérleti díjak, könnyű kitermelni a biztonságos befektetéseknél magasabb hozamot, és az esetleges törlesztő részleteket, de lennie kell B tervnek.
Válasszunk ígéretes területet!
Ez nem feltételnül a legdrágább, vagy legolcsóbb területet jelenti, hanem azt, ahol szivesen laknánk. Van, aki a jó közlekedéssel ellátott belvárost szereti. A családok számára a jó iskolák közelsége lehet fontos. A fiatalabb, dinamikusabb korosztály a jó közlekedésű, bulisabb helyeket, a belvárost preferálhatja.
Nélkülözhetetlenek az előzetes számítások!
Mielőtt az ingatlankeresésbe belekezdenénk, kötelező házi feladat a szükséges számításokelvégzése. Vegyünk elő papírt, ceruzát, excelt, és számoljuk ki, hogy mekkora ingatlan megvásárlására van lehetőségünk, a vásárlásnak milyen járulékos költségei lehetnek (illeték, adók, felújítás, bútorozás). Ellenőrizzük le, mekkora bérleti díjat kaphatunk és milyen havi költségei vannak a lakás, ingatlan fenntartásának.Hitel esetén, annak a költségét is fel kell mérni. Milyen és mekkora adókötelezettségünk lenne és mekkora lenne az éves jövedelmünk (bevétel-ktgek), és az mekkora hozamot jelent.
Ellenőrizzük le a hitelek költségét!
Mielőtt az ingatlankeresésbe belekezdenénk, a másik kötelező házi feladat, a lehetséges hitelkonstrukciók feltérképezése. Mérjük fel, mekkora THM-mel kaphatunk hitelt, annak mekkora az éves, havi és teljes futamidőre vetített költsége, mi az ütemezése. Bár a devizahitelek miatt sokan fájdalmas tapasztalatokat szereztek, és a különadók is lehűtötték a bankok lelkesedését, visszafogottá tették a hitelezési tevékenységét, de ez nem azt jelenti, hogy, ne lehetne okosan banki forrásokat is bevonni. Úgy tűnik, hogy használt lakás vásárlására könnyebb hitelt kapni, mint a felújításra.
Képzeljük el a célcsoportunk!
Ha bérbeadáson, lakáskiadáson gondolkodunk, akkor a lehetséges bérlőnket képzeljük el! Egyetemisták lennének a bérlők? Akkor a lakás legyen könnyen tisztántartható, kényelmes, de nem luxuslakás, lehetőleg közel az egyetemekhez. Fiatal pályakezdők a stílusos, de megfizethető lakásokat keresik. A tapasztalat azt mutatja, hogy egy dekorálható lakásban tovább maradnak a bérlők, mert otthonosabban érzik magukat.
Maradjunk realisták!
Az ingatlanhasznosításból meggazdagodottak sztorija mindig lenyűgöző, de érdemes a realitások talaján maradni. Az ingatlanhasznosítás fő bevétele a bérleti díj vagy a lakáskiadás díja. A fenti példából kiindulva, a 25.048 ezerFt értékű ingatlan estében kapott évi nettó 1 millió bérleti díj 3,99%-os hozamot jelent. Ez már nagyon jó, hiszen azt jelenti, hogy a felmerült költségek, adók kifizetésével a betéti kamatok feletti hozamot sikerült elérni. Lehet, hogy intenzívebb lakáskiadással (lásd: Hogyan lehet lakáskiadással pénzt keresni? I. rész) magasabb lehet a hozam, de a tervezési szakaszban legyünk konzervatívak. Ne becsüljük túl a lehetőségeinket!
Ne csak a saját környékünkben gondolkodjunk!
A tapasztalat azt mutatja, hogy a befektetési célú ingatlanvásárlók, abban a városban, kerületben nézelődnek, ahol élnek. De nem biztos, hogy befektetési célú ingatlanvásárlás szempontjából is az a legjobb város, városrész. Nézelődjünk szélesebb körben. Célozzunk meg olyan várost városrészt, ami vagy a családok kedvence, vagy ahol az egyetemek vannak. A kevésbé jó állapotú ingatlanokat is érdemes megnézni, hiszen ha a környék optimálisnak tűnik, akkor érdemes felújítani. Arra azonban ügyelni kell, hogy ne lépjük túl a költségvetést, hogy a felújítás költségét érvényesíteni tudjuk a bérleti díjban, a lakás bevételében.
Alkudjunk vásárláskor!
Ismerjük a városrész, város ingatlanpiacát, a körülményeket és ne ajánljunk magas árat! Tudjuk, hogy mikor van erősebb alkupozíciónk. Ha rendelkezünk a megvásárláshoz szükséges összeggel, akkor nagyobb az alkupozíciónk azoknál, akiknek egy lakást kell még eladni a vásárláshoz. Ha egy lakás régebb óta eladó, az eladók valószínűleg türelmetlenebbek, és könnyebb alkudni. De könnyebb árengedményt kicsikarni azokból az ingatlan-tulajdonosokból is, akik ingatlan bérbeadásból már hosszabb ideje bevételre tesznek szert, mint egy olyan családból, aki ebből akar egy másik ingatlant vásárolni.
Legyen B terv!
Most könnyű lakást bérbeadni, mert nem épülnek új lakások. Emelkednek a bérleti díjak, az Airbnb-zés miatt. Alacsonyak a kamatok. De fel kell készülni arra, hogy meg tudjuk-e tartani a befektetésünk, ha már nem lesz a környezet ilyen kedvező? Mi lesz, hanem tudjuk kiadni a lakásunk? Mi történik, ha a hitel kamatok emelkednek? Nem kell messzire tekinteni, hiszen a devizahitelezés miatt már egy sokkot átéltek a lakástulajdonosok.
Mennyi energiát akarunk a befektetésünkkel fogalkozni!
Az ingatlan megvásárlása csak az első lépés. Ha bérbe szeretnénk adni, akkor bérlőt kell keresni. Gondoljuk át, hogy van-e időnk, kedvünk ezzel foglalkozni, vagy inkább egy ingatlanközvetítőt bíznánk meg az ingatlanhasznosítással. Igaz ennek költsége van, de ebben az esetben a szerelők keresése, a hibák elhárítása nem a mi feladatunk. Ha mégis magunk oldjuk meg, akkor a bérlő kiválasztása, a szerződés megkötése, a bérlőkkel a kapcsolattartás, hibaelhárítás a mi feladatunk. Ha a nagyobb jövedelemmel kecsegtető szálláskiadással, Az Airbnb-zéssel akarunk foglalkozni, akkor több időt kell dedikálnunk az ingatlanhasznosításra, hiszen a marketing, a vendégfogadás és a takarítás is megoldandó feladat.