Berlin még Budapestnél is jobb célpont?

berlin ingatlanbefektetési potenciálSokallod a pesti lakásárakat? – Ez még csak a kezdet! címmel jelent meg a Portfólió és a Biggeorge Property Zrt. elemzése a lakásárak alakulásáról. A budapesti ingatlanárakat, keresletet, kínálatot analizálva arra a következtetésre jutottak, hogy bár az V. kerület árai mintha elérték volna a maximumot, de “az új építésű lakások esetében a belvárosban a jövőben akár nagyobb drágulás is elképzelhető, a fejlesztési telkek fogynak, így a későbbiek során egyre nehezebb lesz az építkezés, alig épülhetnek majd új ingatlanok, a szűk kínálat pedig a már megépült újszerű lakások árait is felfelé lökheti. Annál is inkább, mivel a hazai lakások még a jövedelem különbségek figyelembe vételével is alacsonyan árazottnak tűnnek európai összehasonlításban.” Akit nemcsak a végeredmény, hanem az elemzés gondolatmenete, az adatok is érdekelnek, feltétlen kattintson a cikkre, hiszen nagyszerű táblázatokkal is szemléltetik az adatokat.  Ezek közül az utolsó a legérdekesebb, ahol Európa néhány meghatározó fővárosa esetében hasonlították össze a jövedelmeket és a lakásárakat.

http://www.portfolio.hu/img/upload/2016/05/belvaros3.png

berlin lakáshelyzetAhogy, a fenti táblázatban is látható, a lakásárak jövedelmekhez viszonyított aránya Budapesten az egyik legalacsonyabb a vizsgált városok közül, ami azt sugallja, hogy valóban lehet tér arra, hogy a hazai lakások árai feljebb kússzanak.- írják a Portfólió cikkében.

De mi a legmegdöbbentőbb? Az, hogy a lakásárak jövedelmekhez viszonyított arányszámának a rangsorában Berliné az utolsó hely.

Lehet az, hogy a német bruttó átlagbér 3,81-szerese a magyarnak, de a berlini ingatlanárak csak 2,66-szorosa? Furcsa, különösen annak a pár hete médián keresztül száguldott hírnek a fényében, hogy Berlinben korlátozni akarják  az Airbnb-t, mert felforgatta a lakásbérlés piacát.  Nézzünk a számok mögé:

  1. Berlin vásárlóereje – A 80,7 milliós Németország legnépesebb városa, 3,6 millió lakosával Berlin, de a vásárlóereje kisebb, mint a német átlag, annak mindössze 92,9%-a. Összehasonlításul, a hét legnagyobb város vásárlóereje. Jól látható,  Berlinen kívül, mind a német átlag felett van.

    német vásárlóerő
    forrás:berlinhyp.de/ alacsonyjutalek.hu
  2. Saját tulajdonú lakások alacsony száma. Ma csak 15 százaléka a teljes lakásállománynak van saját tulajdonban, ami jóval alacsonyabb, mint a többi német nagyvárosban. Ez Berlin múlt századi történetében gyökerezik, a mai napig meghatározva Berlin  ingatlanstruktúráját. A berlini fal leomlásakor az egyesített városban mindössze 10% volt a saját tulajdonú lakások aránya, mivel Kelet-Németországban, így Kelet-Berlinben sem lehettek magántulajdonban a lakások, ezt sikerült az elmúlt 20 évben 15%-ra feltornázni.
  3. berlin brandenburgi kapuAlacsony lakásbérleti díjak. Nyugat-Németországban 1975-től 1987-ig  napirenden volt a lakásbérleti díjak állami kontrollja, míg Kelet-Németországban teljesen az állam szabta meg az alacsony bérleti díjakat. A két ország egyesülése során a különböző jogszabályokból, fejlettségi szintből eredő gazdasági kérdések közül Berlin lakáspiaci egységesítését a mai napig nem sikerült megoldani. Szabályozással próbálják az albérleti díjakat befolyásolni. Tavaly maximalizálták az albérleti díjakat a díjak kétszámjegyű növekedése miatt, az idén az Airbnb betiltása vetődött fel. De hogy mennyire összefügg a kínálati ár és a vásárlóerő, mi sem bizonyítja jobban, mint az, hogy Münchenben a fejenkénti vásárlóerő középértéke 43%-kal, a bérleti árak pedig 66%-kal magasabbak, mint Berlinben, ahol  az átlag kínálati ár 8,99€/hó,
  4. Lakásárak. A lakóingatlanok és a befektetési célú lalások árai hatalmas növekedésben vannak. A medián kínálati ár 10,1 százalékkal nőtt a lakóingatlanok estében, most a négyzetméter ár 3000€. A befektetési céllal vásárolt lakások esetében az emelkedés 18,5%, a medián ár 1947€/nm.

 

Berlin, mint befektetési célpont?

Ez az jelenti, hogy Berlin, még Budapestnél is alkalmasabb célpontja a befektetési célú ingatlanvásárlásnak? A válasz egyértelmű igen. A PWC 2016 évi real estate trendekről szóló elemzése szerint a  legnagyobb ingatlanbefektetési potenciállal Berlin rendelkezik Európában, megelőzve Hamburgot, Dublint, Madridot és Koppenhágát. Mind a magán, mind az intézményi befektetők a város további fejlődését feltételezik. A város egyre népszerűbb.  Berlin az európai technológiai fejlesztések csomópontjává vált és jelentős fejlesztési területekkel rendelkezik. A város politikai, kultúrális nyitottsága, egyetemeinek színvonala, kultúrális élete megnövelte Berlin reputációját, így nem meglepő, hogy  népessége  minden évben 1 százalékkal nő. Mégpedig fiatalokkal. Berlin GDP-jének a növekedése a szövetségi átlag feletti, ami  a jövedelmek és a vásárlóerő növekedését eredményezi. A lakásárak  alatta vannak a főbb német és európai városoknak. Az alacsony kamatok az ingatlancélú beruházásoknak kedveznek. Jelenleg a hosszútávú jelzálog költsége nem egyszer alacsonyabb, mint a kapható bérleti díj, ami azt jelenti, hogy szinte a nulladik naptól nyereséget lehet termelni lakóingatlan befektetéssel. Az intézményi befektetők pedig a kötvényeknél magasabb jövedelmre tehetnek szert. Jelenleg 240 projekt van a városban, a legnépszerűbb a Mitte és Pankow, de azt hogy melyik negyedben érdemes ingatlant vásárolni, ahhoz érdemes a részletes  elemzéseket megtekinteni.

Néhány ajánlat:

http://www.buyberlin.co.uk/property-detail.php?id=a09D0000027rOBkIAM&recordtype=Sale

http://www.buyberlin.co.uk/property-detail.php?id=a09D0000027rmT5IAI&recordtype=Sale

 

Scroll to top