Hitelből olcsóbb lakást venni, mint bérelni

A lakást béreljek vagy hitelt vegyek fel lakásvásárlásra kérdését járta körbe a Portfólió, és arra jutott, hogy „Tíz éves időtávon a lakásbérlés és ugyanannak a lakásnak a hitelből történő megvásárlása között akár tízmillió forintos költségkülönbség is lehet, az utóbbi javára.”  

Ne felejtsük el, hogy a lakhatásnak, a rezsiköltségeken kívül, is költsége van. Mi magyarok, akik szeretünk a saját tulajdonú ingatlanunkban élni, úgy tekintünk a lakásunkra, mint egy jó befeketetésre és nagyon ritkán vetődik fel bennünk, hogy a lakás értékét más módon befektetve nagyobb hozamot lehetne elérni, mint a lakás értékének változása és az ugyanezért a lakásért kifizetett bérleti díj összege. Nem gondolunk arra, hogy a kieső jövedelem a lakhatásunk költsége. Aki arra kényszerül, hogy lakást béreljen, a bérleti díj havi kifizetésekor azonnal szembesül a lakhatása költségével, különösen most, amikor a bérleti díjak jelentősen emelkedtek. Mivel a bérleti piacon azok jelennek meg, akik nem rendelkeznek elegendő tőkével a lakásvásárláshoz, de a bérleti díjak emelkedése érintheti őket, ezért felmerülhet bennük az a kérdés, hogy nem érné-e meg inkább hitelből finanszírozni a lakásvásárlást, mint ugyanazt a lakást kibérelni?

De hogyan tudjuk összehasonlítani a  lakhatás költségeit?

A Portfóliósok a modelljükben a jelenlegi kondíciók figyelembevételével, 10 éves periódusra  számolták ki a költségek, bevételek jelenértékét, majd hasonlították össze:

• hitelből vásárlásra
• lakásbérlés&tőkebefektetés kombójára.

Az elemzés nagyon alapos. A modellt, a próbaszámításokat, és azok eredményét is részletesen levezették, ezért minden érintettnek érdemes nagy levegőt venni és elovasni, de mi is szivesen segítünk, ha kérdése van.

Ahogy  a fenti táblázat is jól kiemeli, sem a hitelből vásárlás, sem a lakásbérlés&tőke befektetése nem tekinthető klasszikus befektetésnek, hiszen mindkét esetben a 10 éves periódus végén kevesebb pénzünk lesz, mint induláskor. Ez nem meglepő, hiszen ez a negatív érték fejezi ki  a lakhatásunk költségét. A konrét példákból  a kelenföldi lakást kiválasztva, a 15,3 milliós lakás hitelből finanszírozott megvásárlása, a 10 éves időszakon, az időértékeket is figyelembe véve 3,3 milliós terhet ró ránk, míg ugyanannak a lakásnak a kibérlése, feltételezve, hogy a tőkénket továbbra is befektetjük, a 10 év alatt 10,4 milliós kiadást jelent, jelenértéken. Ezekből a számokból egyértelműen látszik, hogy a lakásvásárlás, még ha hitelfelvételre is szükség van hozzá, jelenleg sokkal kifizetődőbb, mint a lakásbérlés.  

„Ehhez nagyban hozzájárul a feltételezett ingatlanár emelkedés. Ha a modellben azt feltételezzük, hogy a 10 éves időtávon nem növekszik nominális értékben az ingatlanok ára, a hitelből vásárlás jelenértéke már -9,4 millió forint, azaz a lakhatás alternatív költsége duplájára nő. Ez nagyon pesszimista, kevésbé valószínű feltételezés, de még így is a vásárlásnak áll a zászló.”- teszi hozzá az idézett ingatlanszakértőjük az újlipótvárosi ingatlan kapcsán.

A fenti számítás nem hibátlan, mert a modellt a viszonylag olcsó, de elhelyezkedése miatt a bérlés szempontjából népszerű ingalanokra alkalmazták. Ha a bérleti díjban az adott lakás feltételezett piaci ára nem jelenik meg, akkor a számítás már nem hoz ilyen látványos különbséget.

Egyébként a hitelből vásárlás, vagy a bérlés összehasonlítást olyan szemszögből is meg lehet közelíteni, hogy milyen befektetési lehetőséget kell keresni a pénzünknek ahhoz, hogy a magasabb hozam miatt a lakásbérlés költségei ne haladják meg a hitelből vásárolt lakás jelentette lakhatás alternatív költségeit.