Érdemes magánszemélynek garázst kiadni?

Érdemes magánszemélynek garázst kiadni?

Igenis, meg nem is. Nem, nem az adó mértékével van a gond, hanem az adóeljárási szabályokkal. Egy átlagos garázs 16-20nm, ennek a bérleti díja 5-20 ezer forintnál havonta nem nagyon tud több lenni. Havi 20.000 forint bérleti díj esetén az éves bevétel 240.000 forint. Mivel egy garázs kiadása nem adómentes ingatlan bérbeadásnak minősül az áfa szempontjából, ezért csak adószámmal rendelkező személyek folytathatják, így az ilyen tevékenységet annak megkezdése előtt be kell jelenteni az adóhatósághoz.  Ami azt jelenti, hogy a személyi jövedelemadó és az EHO mellett az áfa alanyává is válik. Igaz, az alanyi adómenteséggel sokat egyszerűsödhet a garázstulajdonos élete, és valószínűleg csak szja(illetve szja előleg) fizetési kötelezettsége van, de azért nem leányállom a folyamat.  Úgy gondolom, hogy a magánszemélyek nem lakás célú ingtalanjainak (mint például a garázs, raktár) bérbeadásának adózásának egyszerűsítése napirendre kerülhetne.

garázs bérbeadásának adózása alacsonyjutalek_compressedA taxis sztrájk ismételten felhívta a figyelmet, hogy a technológia és az ötletadó startupok segítségével szinte mindenki potenciális közösségi szolgáltatás nyújtóvá- és igénybevevő válhat. Úgy tűnik sokak számára sokkoló, de az információ demokratizálódott. Nem csak a nagy multik privilégiuma, hogy hozzájussanak az információhoz, vagy hogy világszinten reklámozzák magukat. Mi is könnyen beléphetünk a világpiacra egy-egy alkalmazás  (eBay, Airbnb, Uber, google, facebook) segítségével, és mi is tájékozódhatunk egy-egy termék, szolgáltatás áráról, minőségéről. Egyrészt jól informált vevőkké váltunk, másrészt bizonyos iparágba való belépés is leegyszerűsödött. Elég csak az Alibababára és Jack Ma-ra gondolni, aki a kínai manufaktúrákat (kisvállalkozókat) köti össze a világgal, kialakítva egy olyan egyedi értékesítési csatornát, amire még az ebay sem képes (talán az Etsy felütése hasonló, ami amkézműves háziasszonyok értékesítési csatornája). Nem ellenkezni kell ezzel, hanem inkább kialakítani azt a rendszert (és nem a NAV-hoz bekötött pénztárgépre gondolok), ami lehetővé teszi, hogy a közösségi szolgáltatásokban résztvevő állampolgár könnyedén adózzon. Lássuk be, hogy az eszközök (autó, ingatlan) hatékony, kreatív használata segít költségeket optimalizálni (haha rezsidémon) és munkahelyeket teremt. A törvényeknek ezt le kell követni és támogatni kell. Reméljük, hogy az észt megoldás  fog követendő válni, és az állam a technológia stratupokkal együttműködve (még a pénztárgépeknél is hatékonyabb) megoldást fog kidolgozni.

  • Nem vagyok a mindenünkbe belelátni tudó állam híve, de ha itt van az e-személyi, ami egyesíti az összes hozzánk köthető okmányunkat (személyi igazolvány, útlevél, adókártya, egészségbiztosítási kártya, diákigazolvány), miért ne lehetne az e-személyi része automatikusan egy vállalkozói adókártya, amit automatikusan kibocsájtanak mindenkinek.
  • 2016 egyik politikai vezérgondolata, az olcsóbb állam, a barátságosabb emberibb NAV, a kisebb bürokrácia. Talán át kellene gondolni, hogy mikor akarjuk a kiegészítő tevékenységként esetleg közösségi szolgáltatást nyújtó magánszemélyek életét megkönnyíteni és ezzel kollaboratívvá tenni (értsd becsületes adózóvá). Van pár praktikus megoldás, mint a lakások bérbeadásának az adózása vagy a fizetővendéglátás (férjezett nevén Airbnb) esetén szobánként fizetendő átalány (ámbár a mértéke szerintem nem  igazságos a közteherviselés szempontjából), e mentén lenne érdemes haladni, kiterjesztve a közösségi szolgáltatásokra.

Miért támadtak ezek a forradalmi ötleteim? Úgy gondolom, hogy a magánszemélyek nem lakás célú ingtalanjainak (mint például a garázs, raktár) bérbeadásának adózását lehetne egyszerűsíteni.  Mivel  egy garázs kiadása nem adómentes ingatlan bérbeadásnak minősül az áfa szempontjából, így  csak adószámmal rendelkező személyek folytathatják, ezért az ilyen tevékenységet annak megkezdése előtt be kell jelenteni az adóhatósághoz, majd ha már van adószámunk, akkor szerződést kell kötni, havonta nyugtát/számlát kell kibocsájtani, nyilvántartást vezetni, negyedévente adóelőleget fizetni, esetleg havonta áfát fizetni, bevallani.  Summa summárum évi 240.000 forint bevételért iszonyú sokat kell szívni. Ha valakinek nem ment el ettől sem a kedve, akkor ugorjunk neki ennek a parádés folyamatnak!

Garázskiadó magánszemélyek feladatai

  1. Jövedelemszerző tevékenység formájának kiválasztása

    • El kell dönteni, milyen formában kívánja az érintett végezni a jövedelemszerző tevékenységét. Erre két kézenfekvő mód kínálkozik. Az egyik egyéni vállalkozóként, a másik adószámos magánszemélyként. A két forma közötti választást a tevékenység, pontosabban az azzal elérhető bevétel nagysága figyelembevételével érdemes eldönteni. Általánosságban az mondható, hogy a viszonylag szerényebb bevételhez ( évi egy millió alatt) nagy valószínűséggel az adószámos magánszemélyként végzett tevékenység a megfelelő forma.
  2. Ügyfélkapus regisztráció

    • Nem feltétele a garázskiadásnak, de személy szerint ajánlom,  mert sokat egyszerűsít a folyamaton. Akinek nincs, érdemes elmenni, elintézni és istennek hála, elektronikusan is elindítható el 2016. január 1-jét követően kiállított érvényes személyazonosító igazolvány birtokában.
    • Ügyfélkapus regisztrációt bármely természetes személy kezdeményezhet. A regisztrációt személyesen a regisztrációs szervnél (bármelyik okmányirodában, kormányhivatali ügyfélszolgálati irodában, adóhatóság ügyfélszolgálatán, külképviseleten) vagy elektronikusan indíthatja el 2016. január 1-jét követően kiállított érvényes személyazonosító igazolvány birtokában.
  3. ÁNYK – Nyomtatványkitöltő –  szoftver letöltése
    • Ez sem feltétele a garázskiadásnak, de ezt is ajánlani tudom, mert sokat egyszerűsít az életünkön. Adóbevallásra, adóhatósággal történő kommunikációra alkalmas nyomtatványkitöltő szoftvert a NAV hivatalos oldaláról tudjuk letölteni.
    • Akkor is érdemes letöltenünk, ha nincs ügyfélkapus elérésünk, mert a nyomtatványokhoz könnyedén hozzáférhetünk, kitölthetjük, majd kinyomtathatjuk. Ha van ügyfélkapus elérésünk, akkor a szoftveren keresztül elküldhetjük a bejelentkezésünket, illetve később az adóbevallásunk.
    • A szoftver nem tartalmazza a nyomtatványokat, ezért azokat külön, a szervíz/telepítés menüpont alatt tölthetjük le.
  4. Bejelentkezés az adóhatósághoz
    • Ahhoz, hogy magánszemélyként garázst adjunk bérbe, a 17T101 számú nyomtatványon kell bejelentkeznünk.
    • Ha az ÁNYK szoftvert nem töltöttük le, akkor nyomtatványboltban is vehetünk, illetve bemehetünk az adóhatósághoz és ott intézhetjük el a kitöltését, beadását. Jó esetben az ügyintéző képes jól kitölteni egy ilyen nyomtatványt az információnk alapján, de azért erre nagy összegben nem érdemes fogadni.
    • Néhány fontos mező kitöltését kiemelnénk: 17T101 2. mezőjében kérjük adószám megállapítását. 17T101 6. mezőjében megadjuk az adóazonosító jelünket. 17T101-A01 6. mező, ahol a tevékenység végzésének formájáról dönthetünk.  Vicces, mert a 2,3 és 4 számból választhatunk, de azt még véletlenül sem sikerült kultúráltan feltüntetni, melyik-melyik. Mindenesetre, azok akik nem egyéni vállalkozóként adóköteles tevékenységet választanak a hármast, azaz  a középsőt kell, hogy válasszák. 17T101-A01 7. mezőjében megadjuk a ÖVTJ-kódot, azaz informáljuk az aóhatóságot, hogy mely tevékenységeket szeretnénk ez alatt az adószám alatt végezni, Az ÖVTJ kód, a KSH besorolási rendszere. A 682 alá tartozik a saját tulajdonú, bérelt ingatlan bérbeadása, üzemeltetése.  A 682002 a gazdasági építmény bérbeadása. 17T101-A01  9. mezőjében a munkavégzés jellegét kell megadni. 17T101-F01 az áfával kapcsolatos döntésünket kell meghoznunk. Nagyon lényeges, hogy jól döntsünk, azaz ha nem szükséges, ne vállaljuk fel az áfázással kapcsolatos adminisztratív feladatokat. Mivel lehetőségünk van az alanyi adómentesség választására, ha a termékértékesítése, szolgáltatásnyújtása fejében megtérített vagy megtérítendő ellenértéknek – forintban kifejezett és éves szinten göngyölített – összege nem haladja meg a felső értékhatárt. Ez most 6 millió forint. Ebben az esetben a 6. mező 2 pontjánál kell egy X-t tennünk.
    • övtj kód garázsbérbeadás
    • Arra készüljünk fel, hogy ügyfélkapu ide, ügyfélkapu oda, szinte biztos, hogy 30 napnál hamarabb nem lehet hozzájutni az adószámhoz, és az is előfordulhat, hogy a postán még további két hétig tekereg a válasz, mert hiába adtuk be ügyfélkapun, postán érkezik az adószám. Kalkuláljuk be a NAV nyögvenyelős átfutási idejét, mert különben év végéhez, negyedévhez közeledve, rögtön problémánk támadhat. Azt is vegyük tudomásul, hogy az adószámot a kérelem beadásának a napjától adják meg, tehát levél ide, levél oda, a kötelezettségek fennállnak, hiába kaptuk meg adóelőleg-fizetési, adóbevallási határidő után az adószámot. (és most jön Gábor Zsazsa 1 millió dolláros kérdése: kivel kell lefeküdnöm, hogy ez az átfutási idő- és folyamat megváltozzon?)
  5. Szerződés a bérlővel
    • A garázsok bérbeadása nem olyan kényes, mint a lakóingatlan bérbeadása. A nem fizetés esetén is könnyen kiüríthető, a zár lecserélhető. Valószínűleg extra költséget sem tud generálni a garázs bérbevevője, ami egy nem fizetés esetén gondot okozna. Ennek ellenére legalább egy lényegre törő, a legszükségesebb adatokat tartalmazó egyoldalas bérleti szerződést érdemes írni.
  6. Nyugta/számlatömb/szigorú számadású bizonylat
    • A bérbeadást végző az általa nyújtott adómentes bérbeadási szolgáltatásról köteles legalább az Számviteli Törvény rendelkezéseinek megfelelő bizonylatot kibocsátani (2000. évi C. törvény 166§-167§) a bérbe vevő részére. Vagyis, ha a vevő nem kéri számla kibocsájtását, akkor akár az egy kézzel írott,  a megfelelő adattartalommal rendelkező számozott bizonylat is  lehet, de a legjobb, ha veszünk egy nyugtatömböt és minden hónapban kiállítunk egy nyugtát.
    • Ha a vevő számlát igényel, akkor a kiadott adószámmal számla tömböt kell vásárolnunk.
  7.  Nyilvántartás
    • Az adóbevalláshoz szükséges a bevételek, az elszámolható költségek alapján az adóalap kiszámítása, ezért a legjobb, ha erre egy nyilvántartást alakítunk ki. Ki-ki vérmérséklete, tudása, eszköztára szerint, de mindenképpen a bevételek és a levonható költségek havi, negyedéves  kimutatására alkalmas módot válasszunk.
  8. Adózás
  • Szja
    • adó alapja  : jövedelem= az elszámolható költségekkel csökkentett bevétel.
    • elszámolható költségek: A költségeket vagy tételes költségelszámolással vagy 10 % költséghányad alapján kalkullálhatjuk.
      • tételes költségelszámolás esetén levonható költségek
        • értékcsökkenés
          • az Szja tv. 11. számú melléklete szerint a kizárólag bérbeadásra hasznosított – saját tulajdonú – tárgyi eszköz értékcsökkenési leírása (Praktikusan a garázs beszerzési árának  2%-a illetve a felújítási költséggel megnövelt beszerzési érték 2%-a) illetve a nem kizárólag bérbeadásra hasznosított épület időarányos, illetve területarányos értékcsökkenése illetve a hasznosított ingatlanrész felújítási költségének értékcsökkenési leírása.
          • az ingatlant bérbeadó, (nem egyéni vállalkozó) magánszemély épület, építmény esetében – a korábban bármely tevékenység bevételével szemben még el nem számolt mértékig – az értékcsökkenést akkor is elszámolhatja, ha az épületet három évnél régebben szerezte meg, vagy építette.
          • nem számolható el azonban értékcsökkenési leírás azon tárgyi eszközök (ingó, ingatlan) után, amelyek megszerzése ingyenesen történt. 
          • értékcsökkenési nyilvántartással kell alátámasztani számításainkat.
          • az Szja tv 11. számú mellékletének “Az értékcsökkenési leírás szabályai” című II. fejezetében találunk pontos útmutatót.
        • rezsiköltség: az ingatlan fenntartásával, rendeltetésszerű használatával kapcsolatosan felmerülő rezsiköltség.
        • felújítási költség: A garázs bővítésével, rendeltetésének megváltoztatásával, átalakításával, az élettartam növekedésével kapcsolatban felmerült kiadás, továbbá az elhasználódott tárgyi eszköz eredeti állaga (kapacitása, pontossága) helyreállítását szolgáló felújítással kapcsolatban felmerült kiadás (mindezek együttesen: felújítási költség) a felmerülés évében elszámolható, vagy választható, hogy az értékcsökkenési leírás alapját növeli.
        • javítási, karbantartási költségek: A kizárólag üzemi célt szolgáló tárgyi eszközök, nem anyagi javak folyamatos, zavartalan, biztonságos üzemeltetését szolgáló javítási, karbantartási, felújítási munkákra fordított kiadás is elszámolható költségként.
      • 10 % költséghányad esetén a bevétel 90%-a lesz az adóalap és más költség nem vehető figyelembe, viszont ezt számla, bizonylat nélkül is levonhatjuk.
    • mértéke : 15% (2016. január 1-től, 16% előtte)
    • adóelőlegfizetés időpontja: negyedévet követő 12.-e.
      • Az adóelőleget a negyedévben megszerzett jövedelem alapján a negyedévet követő hónap 12. napjáig kell megfizetni. A magánszemély a negyedévben megszerzett bevétele alapján fizeti meg az általa megállapított adóelőleget; és/vagy a kifizető által megállapított, de le nem vont adót, adóelőleget, ha annak megfizetésére a kifizető nem köteles.
    • Nem kell az adóelőleget megfizetni: – amíg annak összege az adóév elejétől összesítve nem haladja meg a 10 000 forintot; – amennyiben a bevételt terhelő adóelőleget a kifizető, munkáltató teljes összegben levonta.
    • Ha a szerződő fél kifizetőnek minősül, akkor ő ebben a minőségében az szja előleg levonására, és megfizetésére kötelezett. Praktikusan az adóval csökkentett számla értéket utalja át.
    • adóbevallás módja: Éves bevallás – önadózóként.
    • adóbevallás időpontja: Az adóévet követő  február 25-ig.
    • adóbevallási nyomtatvány: 1553 (2015 év után), 1653
    1. EHO
      • adó alapja: Az szja esetében megállapított jövedelem.
      • mértéke: 14%, de csak akkor,  ha az adóévben megszerzett ingatlan bérbeadásából származó jövedelme meghaladja az egymillió forintot, de ebben az esetben a teljes jövedelem után.
      • adófizetés időpontja: A bevallással egyidőben.
      • adóbevallás módja: Éves bevallás – önadózóként.
      • adóbevallás időpontja: Az adóévet követő  február 25-ig.
      • adóbevallási nyomtatvány: 1553 (2015 év után), 1653
    2. Szociális hozzájárulás, járulékfizetési kötelezettség:
      • az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem után biztosítási kötelezettséggel járó jogviszony hiányában nincs járulékfizetési kötelezettség és szociális hozzájárulási adónak sem alapja az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem.
    3. ÁFA
      • Ha alanyi adómentességet választottunk, akkor áfát nem számolhatunk fel, és nem is igényelhetünk vissza. Adóbevallást nem kell beadni.
      • Ha nem választottuk az alanyi adómentességet, akkor az
        • adó alapja: a bérleti díj
        • mértéke: 27%
        • adófizetés időpontja: havonta, az aktuális hónapot követő 20.-ig
        • adóbevallás időpontja: havonta, az aktuális hónapot követő 20.-ig
        • adóbevallási nyomtatvány: 1565, 1665 (2016-ban)

Jó tudni

  • A NAV tájékoztató füzetecskéi közül az “Ingatlan bérbeadásának alapvető szabályai 2015.” című 10. számú füzetet érdemes forgatni, amely pdf formában letölthető. Előbb-utóbb, ha szükséges a 2016 évi változata is megszülethet.
  • Az alanyi adómentesség választásáról az Általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény XIII. fejezetében olvashatunk.
  • Azt, hogy miért mentesülhetünk az áfa-bevallás kötelezettsége alól,  az Általános forgalmi adóról szóló 2007. évi CXXVII. törvény Egyes adókötelezettségek alóli mentesüléséről szóló 257 § (2)  ba pontjában találjuk.

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.