Az elmúlt tíz év varázslatos változást hozott a belvárosi lakások életében és állagában. Budapestnek, ahogy Európa számtalan gyönyörű, hangulatos városának, a technológia fejlődés, a digitalizációs forradalom, a kommunikáció és értékesítés új lehetőségei, az Európai Uniós szabályok adtak hatalmas lökést az arculatváltáshoz. A startup világ a co-working irodák létrejöttét, a fapadosok generálta 12 hónapos turizmus, a romkocsmákkal újradefiniált belváros, az élénk éjszakai élet a megfizethető belvárosi szállásokat, a fiatalabb korosztályok az új életstílusukhoz illeszkedő lakásokat tette igénnyé, amelynek hatására a múlt században épült régi, belvárosi bérházak, paloták szerepe napról, napra átértékelődött és elindult a lakások jellegének újra pozicionálása, majd ennek érdekében a megújítása.
Amikor ma végignézünk a belvárosi házak megkopottságában is elegáns homlokzatain, nehéz elhinni, hogy bő 300 éve, 10 évvel a török hódoltság után a főváros csak 126 házból állt, hogy csak 250 éve kezdett el önálló, bár kicsi, provinciális városként funkcionálni és hogy igazi fejlődése akkor kezdődhetett el, amikor a XVIII. század közepén közigazgatási központtá tették, amelynek hatására a klasszicista házak és barokk paloták sora épült és a város fejlődése feltartóztathatatlanná vált. Szinte elképzelhetetlen, de úgy lett a dinamikusan fejlődő Pest a XIX. század közepére az ország elvitathatatlan központja, hogy addig a legfőbb városrendezési elvet a természeti katasztrófák jelentették.
A nagyvárosi arculatát, amiért mai is annyira szeretjük, akkor nyerhette el, amint megjelent a hídépítésben, az utak kiszélesítésében, a tömegközlekedés elindulásában, folyamszabályozásban, nagy léptékű közintézmények építésében, vasútépítésben, Buda és Pest egyesítésében manifesztálódó tudatos, nagyvárosi téralakítás igénye.
Azt gondolnánk, hogy a II. világháború mérhetetlen pusztítása után megmaradt régi, belvárosi házak, paloták állapotáért csak a háborút követő, állami bérlakásokká szabdalása a felelős, de ez nem feltétlen igaz. Az I. világháborút követően, az 1930-as években a bérháztulajdonosok a lakásoknak több mint 50 százalékát konyha nélkül, illetve szekrénykonyhákkal, 30 négyzetméter alapterületű garzonlakások formájában építtették meg a jó üzlet érdekében és a polgári középosztály nagyobbik része kispolgári körülmények között, 1-2 szobás lakásban élt. A városi lakásoknak is csak a 19%-a rendelkezett fürdőszobával, a budapesti lakások 83 százaléka rendelkezett villannyal, 85 százaléka vízzel, 50 százaléka gázzal.
A II. világháborút követő államosítás után állami bérházakká vált épületek állapota sokáig megrekedt az államosításkori szinten és első körben nem hozott szignifikáns változást azok rendszerváltást követő értékesítése sem. A zajos, sűrű, forgalmas belváros nem volt elsődleges lakásvásárlási célpont, a sokszor idős lakók nem tudták, akarták megspendírozni a korszerűsítést.
Húsz évvel ezelőtt a tetőterek beépítése, a lakások irodakénti hasznosítása váltott ki korszerűsítési hullámot. A tetőtér beépítése most is népszerű panorámás, luxus színvonalú lakások kialakítására, aminek igazán a parkolás jelent akadályt. Az irodakénti hasznosítás leáldozott a korszerű, parkolási lehetőséget is biztosító és egyre megfizethetőbb árú irodaházakban. A mai korszerűsítési, modernizálási hullám az ingatlanhasznosítás újszerű formáihoz kötődik.
Hostelek
A fapados légitársaságok teremtették meg a hátterét, a booking.com az értékesítési csatornát a hátizsákos, fapados turizmus, fiatalokra optimalizált költségtakarékos szállásának. A méretesebb lakásban, vagy egy ház egy-egy szintjén, esetleg egy teljes lépcsőházban kialakítható szállás elsősorban a több mosdós-több tusolós fürdőszobák, a nagyobb számú WC, a közösségi terek, konyhák-ebédlők kialakítását, a mellékhelyiségek korszerűsítését igényli. A hostel szobák már a berendezés hostel-specifikus kialakításával, emeletes ágyakkal, zárható szekrényekkel megoldható. A Hostelsworld.com-oldalán 123, a booking.com oldalán 32 hostel van.
Fizető-vendéglátás, szálláshely-szolgáltatás, szobakiadás
A műfaj korábban is létezett, de a booking.com (és követői) tették szexivé és működőképessé az üzleti modellt, teremtettek új, intenzívebb hasznosítási lehetőséget a hosszútávú lakáskiadóknak. A kísérletezést a garzonokkal, stúdió lakásokkal kezdték. Ezeket lehetett a leggyorsabban modernebbé, szalonképesebbé tenni. Ma, meglepően sok, vagy ezer budapesti lakás van a booking.com ajánlatában, igaz ezek között jócskán akad apartman-hotel is.
A jelenlegi kínálat azt mutatja, hogy nagyon sok lakást felújítottak, modernizáltak, de a korszerűsítés jellege, stílusa hasonlít hosszútávú lakáskiadás vagy saját használat igényeihez. Igényesek, szépek, nem egyszer modern téralakításokkal, de visszafogottabb stílusjegyekkel rendelkeznek, több korosztályt és a családokat is megcélozva.
Airbnb
Az Airbnb egy egészen új stílust hozott. A fiatal társaságokat megcélzó, a turista célpontok, kiegészítő szolgáltatások közelében fekvő lakások kialakításában a társasági életet erősítő funkcionalitás, a marketinget erősítő vizualitás, az egyediség dominál. Eltüntették a beépített szekrényeket, extra fürdőszobákat építettek ki, galériákkal növelték meg a teret. A falak dekorálásától (egyedi falfestmények, különleges tükörmegoldások) az emlékezetes terület, falkialakítás, no persze az igen kedvező adózást kimaxoló elrendezés. El kell ismerni ezeknek a lakásoknak a kivitelezése látványos, modern, magas szinten kivitelezett. Kimondottan Airbnb-re optimalizálttá váltak ezek a lakások.
Kollégium-szerű
A kollégiumba be nem jutó egyetemisták albérletbe kényszerülnek. Akik a rövid távú, intenzívebb lakáskiadást nem akarják bevállalni, azok a nagyobb alapterületű lakásból minél több szobás lakást alakítanak ki, rendeznek be úgy, hogy mindenkinek legyen önálló szobája a konyha, nappali, étkező közös használatával. Ezeket a lakásokat is felújítják, bár nem a külföldi turistáknak szánt szinten. Nincs extra fürdőszoba, konyha kialakítás, legfeljebb a szobák külön bejáratát, esetleg a szobák zárhatóságát oldják meg. Idomulva a diákok életviteléhez.
Co-living
A fiatal pályakezdők társas együttélésének új formája nyomokban már Budapesten is megjelent. A saját fürdőszobával, minikonyhával, nappalival és hálószobával is rendelkező miniapartmanok és közös nappali, étkező, konyha együtteséből kialakított közösségi lakások az igények és lehetőségek sajátos metszete. Az önálló lakás megspendírozására még nem képes, de önállóságra és társas életre vágyó fiataloknak ad lehetőséget egy modern, fiatalos, önálló, de mégis közösségi életstílusra. Nekem nagyon tetszik ezeknek a co-living lakásoknak az a magyaros változata, ahol a tulajdonos a nagy belmagasságú, tágas lakások adottságait úgy használja ki, hogy a miniapartmanok fürdőszobáit a „hálószobának” kialakított galériák alá helyezik. A szoba nappali része megmarad teljes belmagasságúnak, kiegészülve konyhával, kicsi étkezővel. Különösen a földszinti lakásokat érdemes így hasznosítani, mert a több fürdőszoba nem zavarja az alatta levő lakásban lakók életvitelét. Ezek a lakások később is jól eladhatóak lesznek, mert egyre inkább elterjed az USA-ból honosított igény, hogy tartozzon minden hálószobához fürdőszoba.
Nagy lehetőséget látok a co-livinghez alkalmazkodó térkialakításban és hasznosításban. Nem olcsó a kivitelezése, de a közösségi létet preferáló pályakezdők, akik nem tudnak lakást vásárolni vagy egy teljes apartmant kivenni, nagyon szívesen kezdenének független életet egy ilyen lakásban.
Újraértelmezhető lakások a kínálatunkban
Ha belevágna a fentiekhez hasonló ingatlanhasznosítási projektbe, akkor a kínálatunkból az alábbi ingatlanokat tudjuk ajánlani.