Hogyan lehet lakáskiadással pénzt keresni? I. rész

Még nem késő befektetési célú lakásvásárláson gondolkodni, de ahogy az elemzésben is benne van, akkor lehet a betéti kamatok többszörösét elérni hozamként, ha a befektetésünket működtetjük is. A Portfolio példájánál maradva, egy 23 milliós, II. kerületi lakáson úgy tudunk 6-7 % összetett hozamot elérni, ha az ingatlan 2-3%-os felértékelődése mellé bérbeadásból 4% hozamot is elérünk. Ez a hozamszámítás egy újrafestett, hosszabb távú bérbeadásra berendezett, 60 nm-es lakással számol, de a jelen technológiai- és gazdasági környezetben, (reménykedve, hogy a terrorizmusnak és a politikának nem lesz negatív hatása) minden magánszemély előtt megnyílt az intenzív hasznosítás (bérbeadás helyett Airbnb, booking.com keresztül történő hasznosításon) lehetősége. Sokan bele is vágtak az elmúlt években, és nem egyszer a szürke zónában mozogva szállásadtak. Bár szerencséjükre a szállodaipar nem lépett fel olyan eréllyel ellenük, mint a taxistársadalom az Uber esetében, de az adóhatóság kialakíthat olyan módszertant, amivel ezeknek a közösségi szolgáltatásoknak a monitorozása egyszerűsödni fog a jövőben. Tehát jobb szárazon tartani a puskaport… Aki pedig most kezdené el hasznosítani az ingatlanát és esetleg szeretne beszállni ebbe az iparágba magánszemélyként, annak feltétlen érdemes átgondolni, habitusához mi áll közel, melyek az előnyök, hátrányok. Kereskedelmi/egyéb szálláshely-szolgáltatást, lakásbérbeadást egyéni vállalkozóként és társasvállalkozóként is végezhető, de most a befektetési célú lakáshasznosítással (ingatlan bérbeadás, fizető vendéglátás/egyéb szálláshely-szolgáltatás) foglalkozó a magánszemélyekre fókuszálunk.

Először is tisztázzuk a fogalomrendszert, hiszen a választásunk nemcsak a lehetséges jövedelem szintet, de a szolgáltatás szintjét, a jogi feltételeket, az adózási kötelezettségeket is determinálja.

Miből választhatunk?

Bérbeadás vagy egyéb szálláshely-szolgáltatás.
- Egyéb szálláshely-szolgáltatás:
  - Szálláshely és ezzel közvetlenül összefüggő szolgáltatások nyújtása: éjszakai ott-tartózkodást, pihenést is magában foglaló tartózkodás céljára szálláshely nyújtása kiegészítve takarítással, ágyneműk mosásával
  - rövid távú :
    - rendszerint nem huzamos jellegű,
    - ugyanannak a személynek adóévenként 90 napot meg nem haladó időtartamra
  - üzletszerű gazdasági tevékenység, ami adószám birtokában végezhető
  - szobák száma maximum 8, ágyak száma maximum 16
  - szálláshely-üzemeltetési engedély szükséges
  - példák: Airbnb, booking.com, fizető vendéglátás
- Bérbeadás
  - a lakás időleges használatba adását jelenti, ami bérleti szerződés alapján jön létre
  - huzamosabb – akár 90 napot meghaladó -időre történő lakás bérbeadás, pótlólagos szolgáltatások nélkül
  - nem szükséges hozzá szálláshely-üzemeltetési engedély
  - magánszemély adószám kiváltása nélkül adhat bérbe ingatlant, ha a következő feltételek együttesen teljesülnek:
    - Nem egyéni vállalkozó
    - Tevékenysége kizárólag adómentes ingatlan (ingatlanrész) bérbeadás (haszonbérbeadás) : Az Áfa tv. bérbeadási szolgáltatásra vonatkozó főszabálya szerint az ingatlan (pl.: lakóingatlan, üzlet) bérbeadása adómentes szolgáltatásnak minősül az áfa adóalany bérbeadó, illetőleg a bérbevevő személyétől, jogállásától függetlenül,
    - Az áfát érintően nem él az adókötelessé tétel választásának jogával
    - Nem létesít kereskedelmi kapcsolatot az Európai Közösség más tagállamában illetőséggel bíró adóalannyal.
  - Áfa törvény szempontjából nem adómentes tevékenység:
    - az olyan bérbeadás, amely tartalma alapján kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás nyújtásának minősül,
    - a közlekedési eszköz elhelyezésének, parkolásának biztosítását szolgáló bérbeadás (pl. garázs bérbeadása),
    - az ingatlannal tartósan összekötött gép, egyéb berendezés (pl. viziközmű berendezés), illetőleg széf bérbeadása.

Iparágba belépés egyszerűsége
- Egyéb szálláshely-szolgáltatás
  - 2015-ben engedélyköteles (jegyzőnél kérhető), 2016-ban bejelentés köteles,
  - Adószámos magánszemélyként végezhető tevékenység, T101 nyomtatványon kell adószámot kérni,
  - Sikerdíjat kell fizetni a közösségi szálláshely oldalaknak.
  - Szálláshely-szolgáltatás esetében érdemes a vendégek, szállásadás szempontjai figyelembe vételével kialakítani a lakást.
- Adószám nélküli bérbeadás esetében nem szükséges az adóhatóságnál bejelentkezni, adószámot kiváltani.
- Adószámos bérbeadás adószámos magánszemélyként végezhető tevékenység, T101 nyomtatványon kell bejelentkezni és adószámot kérni.
Munkaigényesség
- Bérbeadás: Csak a lakás időleges használatba adását jelenti, azaz ha a bérlőt megtaláltuk, akkor a szerződés megkötésén, a bérleti díj beszedésén és a rezsi költségek fizetésén kívül más feladatunk nincs.
- Egyéb szálláshely-szolgáltatás:
  - Marketing: Folyamatos feladat, amelynek része a közösségi oldalak felületének karbantartása, a vendégek véleményének bekérése, visszajelzések nyomonkövetése.
  - Vendégfogadás: A vendég elhelyezésén, majd a távozás, fizetés lemenedzselésén kívül a turisztikai jellegű feladatok is felmerülhetnek az iparág laza sztenderdjei miatt.
  - Takarítás: A szálláshely használatán túl a takarítás, ágyneműk mosása és egyéb, a szállásadáshoz szorosan hozzátartozó feladatok ellátása.
Vevői visszajelzés

A közösségi szálláshely-szolgáltatások (Airbnb, booking.com) ereje az ajánlatok könnyű feltérképezésén, a gyors foglaláson és a praktikus fizetésen kívül a szállásról, a vendégek elégedettségről elérhető információkban rejlik. A marketing, és ezzel együtt az értékesítés sikerességének markáns része a vendégek azonnal publikussá váló véleménye, az azonnali visszajelzés. Mindannyian kerültünk már olyan helyzetbe, hogy egy visszajelzés miatt változtattuk meg a döntésünket. Ezért, aki így akar lakás kiadni, fel kell vállalni azokat a feladatokat, amelyek a vevőket elégedetté teszik (pontosság, tisztaság, utazási infók adása az itt tartózkodás alatt, valósághű infók a lakásról, folyamatos készenlétben állás, angol/német nyelvű kommunikáció), és tudomásul kell venni, hogy nincsenek kialakult iparági sztenderdek a szolgáltatás tartalmára(pl turisztikai szolgálzazás) és a minősítésre. Azaz, csak az számít, hogy ár/érték viszonylatban az a vendég mit gondol, ami nem feltétlen egyezik meg egy általános minősítéssel, de a következő a vendéget ennek ellenére befolyásolhatja a véleménye.

Kockázatok

A lakáskiadás bármilyen formája a bizalmon alapul. Egyrészt bízunk a bérlőben, a vendégben, a bérbeadóban, a szállásadóban, másrészt bízunk abban, hogy a jogi környezet alkalmas a felmerülő problémák gyors megoldására. Érdemes átgondolni, mi az a kockázat (nem fizetés, rongálás, ki nem költözés), amit hajlandóak vagyunk elviselni, milyen jogi lépéseket teszünk meg azért, hogy minimalizáljuk a házszabály, a körletrend, a lakás használat eltérő értelmezéséből eredő problémákat.

Nem fizetés: A lakáskiadás általában előrefizetéssel akadályozzák meg a hátralékot. A közösségi szálláshely oldalakon történő vásárlásnál a hitelkártya a biztosíték, akkor is ha készpénzben kellene fizetni, de általában a tartózkodás megkezdésekor leemelésre, kifizetésre kerül a szállásdíj. Az ingatlan bérbeadás esetén a megkezdett hónap első napján kell fizetni, ennek ellenére elmaradhat a fizetés. A végleges elmaradás esetén bírósági úton hajtható be a hátralék. Peres eljárás nélkül, akkor van lehetőség a hátralékos bérleti díj és egyéb költségek behajtásására, ha az egész bérleti szerződést teljes terjedelmében közjegyzői okiratba foglalták, így azonnal végrehajthatóvá válik.
Rongálás: A lakásban történt rongálást a vendégnek, bérlőnek meg kell fizetni. Az utólagos viták, perek megelőzése érdekében a bérbeadónak célszerű 1-2 havi bérleti díjnak megfelelő óvadékot(kaúciót) kérnie a bérleti szerződés megkötésekor. Ezzel biztosítja be magát azokra az esetekre, ha a bérlő nem fizetne vagy egyéb kár érné. A bérlő teljesítése esetén, a bérleti szerződés megszűnésekor az óvadék bérlőnek visszajár.
Ki nem költözés: Amíg a szálláshely-szolgáltatásnál ez nem igazán kockázat, a bérbeadásnál előfordulhat, hogy a bérleti szeződés megszűnésével a lakó nem költözik ki. Ennek megszüntetése peres eljárással orvosolható. Mivel ez hatalmas anyagi hátrányt jelenthet, különösen, ha ezt nem fizetéssel, egyéb költségekkel is kiegészül, ezért célszerű közjegyzői okiratba foglalt kiköltözési nyilatkozatot készíttetni, mert így a bérbeadó peres eljárás nélkül, hatósági közreműködéssel kényszerítheti ki a kiköltözést.