Izgalmas döntést hozott a Kúria 2021. júniusában egy teremgarázshely eladásával kapcsolatban, amire leginkább azok a tulajok kaphatják fel a fejüket, ahol vannak elővásárlásra jogosultak. Jól jegyezzék meg, ha a tulajdonos harmadik személytől olyan vételi ajánlatot kap, amelyet el akar fogadni, az ajánlat elfogadása előtt köteles az ajánlatot teljes terjedelemben közölni az elővásárlásra jogosulttal, sőt be kell gyűjteni tőle a lemondó nyilatkozatot. De a faliújságra kifüggesztett felhívás ezt nem helyettesíti. Akkor sem, ha tulajdonosok száma viszonylag magas.
Önmagában a nagyszámú elővásárlásra jogosult tulajdonostárs ténye nem mentesíti a tulajdonost a vételi ajánlat elővásárlásra jogosult tulajdonostársakkal való közlésének kötelezettsége alól. A közlés során úgy kell eljárni, ahogy az az adott helyzetben általában elvárható.
A budapesti 67 beállásos teremgarázs esete
A per alapját képező adásvételi szerződés szerint eladtak egy budapesti ingatlant, illetve egy 67 beállásos teremgarázs meghatározott tulajdoni hányadát. Mit volt elvárható a tulajdonostól? Úgy ítélte meg a Kúria, hogy a budapesti teremgarázs esetében a posta- és levelezési költség töredéke a kocsibeálló értékének a tulajdonosok relatíve nagy száma ellenére. Azaz, ez nem lehet hivatkozási alap. Mit kellett volna csinálni?
Belföldi tulajoknak tértivevényes levél
Nagyszámú elővásárlásra jogosult tulajdonostárs esetén az adott helyzetben általában elvárhatónak az minősül, ha az ismert belföldi lakcímmel rendelkező tulajdonostársaknak tértivevényes levélben vagy más igazolható módon történik a közlés, feltéve, hogy az egyébként is felmerülő tranzakciós költségeket jelentősen meghaladva, annak költsége nem számottevően aránytalan az érintett ingatlan vételárához képest (rendkívüli nehézség).
Egyéb esetben, külföldi tulajdonos esetén?
Más esetekben pedig az várható el, hogy az eladó valamilyen, a körülményekhez képest lehetséges – amennyiben van ilyen – rendkívüli nehézséget nem jelentő, számottevő késedelmet nem okozó lépést tesz annak érdekében, hogy az elővásárlásra jogosultnak legyen potenciális esélye az ajánlatot megismerni.
Ki ellenőrzi, hogy van-e lemondó nyilatkozat?
A fék ott van a rendszerben, hogy ha az ingatlanra elővásárlási jog van bejegyezve, vagy a nyilvántartás adataiból megállapítható, hogy jogszabályon alapuló elővásárlási jog áll fenn, és a tulajdonjog bejegyzését vétel jogcímén nem az elővásárlási jog jogosultja javára kérik – ha jogszabály eltérően nem rendelkezik – csatolni kell a jogosult nyilatkozatát arról, hogy az elővásárlás jogával nem kíván élni.
Mi van, ha a jogosult nem nyilatkozik?
Ha a jogosult nem nyilatkozott, annak nyilatkozattételre való írásbeli felszólítását és a kapott vételi ajánlat közlését a kérelmező az átvételt igazoló irattal (tértivevény, átvételi elismervény) köteles igazolni. Ha a nyilatkozat beszerzése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna, a bejegyzéshez elegendő a szerződő felek együttes nyilatkozata, amelyben elő kell adni a rendkívüli nehézséget vagy a számottevő késedelmet valószínűsítő tényeket.