A külföldi ingatlanok az esetek többségében értéknövekményt eredményező, kiváló befektetések, amit az ingatlanok hasznosításával meg is lehet fejelni. Országonként, régiónként változik, hogy a rövid távú, vakációs ingatlanok vagy a hosszú távú lakáskiadások jövedelmezőbbek, de a hasznosítás miatti jogi, adózási kérdések minden esetben fontossá válnak azok számára, akik ingatlanportfóliójukat külföldi ingtalanokkal is kiegészítik. Szerencsére egyre többen vannak és ezért mi is egyre gyakrabban kapunk arra vonatkozó kérdéseket, hogy kell-e Magyarországon adózni a külföldi ingatlan bérbeadása után.
Külföldön fekvő ingatlan hasznosításából származó jövedelemnél a vezérelv, hogy van-e kettős adóztatás elkerüléséről szóló egyezményünk az ingatlan fekvése szerinti országgal.
Ha van, és az nem írja felül az szja törvényt, akkor az szja tv. szerint az ingatlanhasznosításból származó jövedelem az ingatlan fekvése szerinti államban adózik. Magyar adófizetési kötelezettség nem keletkezik. Ha az ingatlan tulajdonosának adóügyi illetősége magyar, akkor tájékoztató adatként fel kell tüntetni az éves szja bevallásban.
Ha nincs egyezmény, akkor a külföldön keletkező jövedelmet Magyarországon be kell vallani, de a kettős adóztatást el lehet kerülni: lehetőség van a külföldön megfizetett adó 90 százalékát levonni, de ez nem haladhatja meg a magyar adó összegét.
| tulajdonos adóügyi illetősége | egyezmény van és felülírja az szja törvényt | egyezmény van és nem írja felül az szja törvényt | egyezmény nincs |
|---|---|---|---|
| magyar | Az egyezmény felülírhatja az szja törvény rendelkezéseit. | Szja tv. szerint az ingatlanhasznosításból származó jövedelem az ingatlan fekvése szerinti államban adózik, magyar adófizetési kötelezettség nem keletkezik. Tájékoztató adatként fel kell tüntetni az éves szja bevallásban. | Akkor a külföldön keletkező jövedelmet Magyarországon be kell vallani, de a kettős adóztatást e lehet kerülni: lehetőség van a külföldön megfizetett adó 90 százalékát levonni, ez nem haladhatja meg a magyar adó összegét. |
| külföldi | szja tv. szerint az ingatlanhasznosításból származó jövedelem az ingatlan fekvése szerinti államban adózik. magyar adófizetési kötelezettség nem keletkezik. Nem kell feltüntetni az szja bevallásban |
Portugália
Portugália esetében van kettős adóztatásról szóló egyezmény (2000. évi XIX. tv). E szerint az ingatlan vagyonból származó jövedelem,”amelyet az egyik Szerződő Államban belföldi illetőségű személy a másik Szerződő Államban fekvő ingatlan vagyonból (beleértve a mezőgazdaságból és az erdőgazdálkodásból származó jövedelmet) élvez, ebben a másik Államban adóztatható…ez kiterjed az ingatlan vagyon közvetlen használatából, bérbeadásából vagy bármilyen más felhasználási formájából származó jövedelemre.” Azaz összhangban van a magyar szja törvénnyel a magyar állampolgár Portugáliában bérbeadott ingatlana után Portugáliában fizeti meg az adót (28%), magyar adófizetési kötelezettség nem keletkezik. Magyar adóügyi illetőségűeknek tájékoztató adatként fel kell tüntetni az éves szja bevallásban.
Görögország
Portugália esetében van kettős adóztatásról szóló egyezmény (33/1985. (VII. 1.) MT rendelet). E szerint az ingatlan vagyonból származó jövedelem,”amelyet az egyik Szerződő Államban belföldi illetőségű személy a másik Szerződő Államban fekvő ingatlan vagyonból (beleértve a mezőgazdaságból és az erdőgazdálkodásból származó jövedelmet) élvez, ebben a másik Államban adóztatható… ez alkalmazandó az ingatlan vagyon közvetlen használatából, bérbe adásából vagy használatának minden más formájából származó jövedelemre.” Azaz összhangban van a magyar szja törvénnyel a magyar állampolgár Görögországban bérbeadott ingatlana után Görögországban fizeti meg az adót (progresszív 15%-45% között a jövedelem nagyságától, de elég sok költség levonható, pl értékcsökkenés, de a válságos helyzetre tekintettel 10% szolidaritási adó is lehetséges), magyar adófizetési kötelezettség nem keletkezik. Magyar adóügyi illetőségűeknek tájékoztató adatként fel kell tüntetni az éves szja bevallásban.
Dubaj
Az Egyesült Arab Emírség esetében 2013-ban született meg a kettős adóztatásról szóló egyezmény (2013. évi CLXI. törvény). E szerint az ingatlan vagyonból származó jövedelem,”amelyet az egyik Szerződő Államban belföldi illetőségű személy a másik Szerződő Államban fekvő ingatlan vagyonból (beleértve a mezőgazdaságból és az erdőgazdálkodásból származó jövedelmet) élvez, ebben a másik Államban adóztatható, … ami az ingatlan vagyon közvetlen használatából, bérbeadásából, vagy hasznosításának bármely más formájából származó jövedelemre is alkalmazandó.” Azaz összhangban van a magyar szja törvénnyel a magyar állampolgár az Egyesült Arab Emírségben bérbeadott ingatlana után ott fizeti meg az adót (Dubajban 5%, Sharjaban 2%, Abu Dhabiban 3% lakóingatlan esetén), magyar adófizetési kötelezettség nem keletkezik. Magyar adóügyi illetőségűeknek tájékoztató adatként fel kell tüntetni az éves szja bevallásban.