Győzött a biztonság és a kéménybélelő lobbi?

Győzött a biztonság és a kéménybélelő lobbi?

A kémény-ellenőrzések szigorú szankciói kéménybélelési hullámba torkollottak. Az érintett tulajdonosok és közös képviselők kénytelenek kéménybélelési gyorstalpalót végezni, árajánlatokat kérni,  iparosokkal, a kazánok, bojlerek típusaival (nyílt égésterű vs zárt égésterű, turbo vs kondenzációs), kéménybélelési technológiákkal (alumíniumos vs FuranFlexes), az esetleges B tervekkel (villanybojler, elektromos kazán), a kéménybélelés költségének felosztási módjával ismerkedni.

A kéménybélelésre ösztönzött ingatlantulajdonosok a hatékony megoldás mellett optimalizálni szeretnék a költségeiket, mert igazságtalannak érzik, hogy egy földszinti lakó akár négyszer-hatszor drágábban béleltethet, mint a felső szinten lakók. Ez akár 600-800.000 forintos különbséget is jelenthet lakásonként, ismerve a bélelés folyóméterenkénti költségét. A helyzet furcsasága, hogy mindezek  a közvetlenül nem érintett tulajdonosokat is érintik. Érdekük, hogy a társasházban ne legyen biztonsági kockázat, de nem szeretnének a költségviselésben (kéménybélelés, elektromos vezetékek többletterhelésre történő felkészítése) az indokoltnál jobban részt venni.

Kinek a micsodája és ez kinek és mennyibe fáj?

Igaz-e az az axiómaként terjedő urbánus legenda, hogy a kéményekkel kapcsolatos minden költség a társasházé, mert  a kémény a társasházak tulajdona vagy a probléma összetettebb és árnyaltabb, de sztenderdizálható vagy minden eset más?

Kié a kémény?

Van példa olyan jogértelmezésre, amelyre egy elsőfokú építési hatóság egyik határozatának indokolásában hivatkoztak,  hogy a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 1. § (2) bekezdése (“Az épület tartószerkezetei, azok részei, az épület biztonságát (állékonyságát), a tulajdonostársak közös célját szolgáló épületrész, épületberendezés és vagyontárgy akkor is közös tulajdonba tartozik, ha az a külön tulajdonban álló lakáson vagy nem lakás céljára szolgáló helyiségen belül van”) értelmében a társasház kéményei közös tulajdonban vannak. A napi gyakorlatban a társasházak  A társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény 9.§ c) bekezdése szerint járnak el és az Alapító okiratban sorolják fel a közös tulajdonba kerülő épületrészeket, ezért szinte minden társasház Alapító okiratában közös tulajdonként szerepelnek a kémények, igaz  funkciójuk, típusuk már nincs feltüntetve.  Ennek ellenére, vagy talán éppen ezért érdemes tisztában lenni a társasházban levő kémények típusával (gyűjtőkémény vs egyedi kémény ), hiszen a  gyűjtőkémények teljes felújítása és karbantartása a közös költségből fizetendő,  az egyedi kémények esetében bizonyos költségeket kell a közös költségből fedezni. Így a közös költségből fedezendő a padlástérben és a tetősík feletti kémények állagromlásának kijavítása, a kémények megközelítéséhez előírt kéményseprő járdák elkészíttetése, a kéménytisztító ajtók javítása, cseréje.  A társasház környezetében épült házak magasságának megváltoztatása miatt előírt kéménymagasítás költségét viszont annak kell fizetnie, aki miatt ennek elrendelésére sor került.

Kié a kémények bélése?

kéménybélelésAz, hogy mennyire nem magától értetődő annak meghatározása, hogy a bélés a berendezéshez vagy a kéményhez tartozik-e, jól mutatja az a szabálytalanul építtetett bélelt kémény szabályossá tételével kapcsolatban  indított per, amelynek során a bélést  hol a kémény alkatrészeként (PTK. 5:15. § [Alkotórész]: “A tulajdonjog kiterjed mindarra, ami a dologgal olyképpen van tartósan egyesítve, hogy az elválasztással a dolog vagy elválasztott része elpusztulna, illetve az elválasztással értéke vagy használhatósága számottevően csökkenne.”), hol a berendezés tartozékaként (PTK 5:16. § [Tartozék]: A tulajdonjog kétség esetén kiterjed arra is, ami nem alkotórész ugyan, de a dolog rendeltetésszerű használatához vagy épségben tartásához rendszerint szükséges vagy azt elősegíti”), hol a berendezés és a kémény együttes tartozékának gondolták minősíteni (Kúria 2363/2011. számú közigazgatási elvi határozat: “A jogvita eldöntéséhez a kémény és a bélelés a Ptk. 95. § (1) és (2) bekezdése szerinti egymáshoz való viszonyának (alkatrész, tartozék) elemzése nem szükséges. A bélelés a tüzelőberendezés, de a kémény rendeltetésszerű biztonságos használatához is szükséges, azonban az utóbbiban található, amelynek a használata csak a megfelelő béleléssel tehető szabályossá.”).

A helyzetet bonyolítja, hogy

  • azt, hogy egy berendezésnek  és az épített környezetnek milyen műszaki paramétereknek kell megfelelnie, arról a szakhatóságok döntenek. ( Főkétüsz alapos listája a jogszabályokról itt található.)
  • a berendezések üzembe helyezésének, működtetésének műszaki feltételeit  a készülék gyártója írja elő, de a feltételként megkívánt bélést nem csatolja a készülékhez, tehát nem tekinti alkatrésznek.
  • a technológia fejlődése, a környezetvédelem, a biztonságtechnikai elvárások változása miatt ez egy dinamikusan változó környezet, és elavulttá, szabálytalanná  válhat a készülék és az épített környezete is.
  • vannak régebbi társasházak, amelyeknek az alapításkor még nem volt része a bélés, de vélhetően az újabbak esetében már alapításakor a társasházak részeként határozták meg a kéménybélést.

Ki fizeti a kéménybélelést?

A kéménybélelés költségi megosztására nincs törvényi szabályozás, a kémények bélelésével kapcsolatos költségek viselése ügyében közgyűlési határozat, illetve SZMSZ rendelkezése szükséges.

Dr Bék Ágnes, a Társasházak és Társasházkezelők Országos Egyesületének elnökének véleménye szerint, a döntést az befolyásolja, hogy a bélelés már a társasház alapításakor része volt-e társasháznak, vagy azt utólag a tulajdonos-saját döntése alapján-változtatta meg.  A THT 2017. májusi számában, konkrét kérdésekre válaszolva kiegészítette azzal, hogy a gyűjtőkémények és az egyedi kémények esetében eltérő a költségviselő személye. Ha “a gyűjtőkémények közös tulajdonban vannak, és függetlenül attól, hogy valaki használja-e vagy sem, köteles a közösség összes tulajdonosa finanszírozni. Amennyiben egyedi kéményjáratok vannak, és az adott lakásnál azért kell a kéményt béleltetni, mert a lakás tulajdonosa átalakította a fűtési rendszerét, akkor ott az adott tulajdonosnak kell a felmerülő költségeket megfizetni” , de ” a kémények “tégla” falazata, valamint a tetősík felett a kémények “kalapja” ilyen esetben is közös tulajdonban marad, tehát azoknak a karbantartása a közösség feladata”.

Jól jellemzi a helyzetet, hogy a korábban említett peres eljárás során sem az első fok  (Fővárosi Bíróság: “a kéménybélés pénzügyi vonzatának beavatkozóra történő áthárítása nem tartozik az építésügyi eljárásra.”), sem a az elvi határozat  (Legfelső Bíróság: “az érintettek közötti esetleges tulajdonjogi és ebből következő elszámolási vita végső soron polgári perre tartozó kérdés “)  nem rendelkezett a költségviselésről annak ellenére,  hogy az érintett társasház  közgyűlése határozatot hozott, hogy a kéménybélelés a tulajdonosok feladata és ezért a kémény bélése külön tulajdont képez.

Van-e “B” terv?

Azaz meg lehet-e kerülni a kéménybélelést?  Bizonyos esetekben lehetséges. A turbós kazánok helyére kéményátalakítás nélkül felszerelhető kondenzációs készülékkel  vagy  villanybojler/kazán beszerelésével. Míg az előbbi esetében vélhetően 10-15 évre odázódik el a probléma, az utóbbi esetben egy probléma kiváltásával újabbakat keletkeztetünk.  A magasabb villanyszámla mellett meg kell oldani az esetleg szűknek bizonyuló kapacitások bővítését

A teljes képhez hozzátartozik, hogy a kémények biztonsági hiányossága  csak egyik vetülete a társasházak általános állapotának. Amíg a panel-visszabontás gumicsontján rágódunk, addig elfelejtkezünk, hogy a 40-100 éves társasházak kéményei mellett az elavult villanyhálózat, a szennyvízcsatorna, az épületszigetelések hasonló biztonsági kockázatokat rejtenek, csak az utóbbiak esetében nem született olyan jogszabályváltozás miatti lépéskényszer, mint a kémények és gázüzemű berendezések miatt.