Hogyan lehet lakáskiadással pénzt keresni? II. rész (2015-2016)

ingatlan kisokos

Még nem késő befektetési célú lakásvásárláson gondolkodni, hiszen  a betéti kamatok többszöröse érhető el  hozamként, ha az ingatlan felértékelődéséből származó 2-3% hozam mellé a lakáskiadásból is megpróbálunk 4-5% hozamot elérni. A lakáskiadás egyik módja a hagyományos bérbeadás, a másik, az internet által trendivé tett  szálláskiadás. A rendszerváltás előtt a nem túl szexi fizető vendéglátás (balatoni ferdítésben: zimmer frei/feri …haha) címen futott, de a technológia, az internet alapú értékesítés lehetőségének hála (na meg a fapadosoknak köszönhetően, de ne felejtkezzünk el a romkocsmákról sem)  főnixmadárként született újjá. A közösségi szállásértékesítő oldalak (Airbnb, booking.com és még számtalan magyar és közép-európai reinkarnációja) marketing ereje, rugalmassága, praktikuma új perspektívát és értékesítési csatornát nyitott, így Budapest minden lakástulajdonosa potenciális szállásadóvá vált. Az Airbnb-zés a mai társadalmi, gazdasági, szociológiai környezetben nemcsak témaként népszerű, de villámgyorsan gyakorlati kérdéssé is vált, hiszen a lakások  felkerültek a térképre, a világhálóra, na meg az Airbnb adatbázisába. Mivel a kérdés sokunkat érdekel, ezért a Tippek befektetési célú ingatlanvásárláshoz című cikkünkben a lakáskiválasztáshoz adtunk gyakorlati tanácsot, a Hogyan lehet lakáskiadással pénzt keresni? I. részében a fogalomrendszeren keresztül a lakáskiadás jogi- és gyakorlati részével foglalkoztunk, ebben a részben az adózási kötelezettségeket nézzük át.

Hogyan kell adózni?

A másik izgalmas szempont az adótervezés kérdése. Ehhez tisztában kell lenni azzal, hogy milyen adókat kell fizetni, hol van választási lehetőség. Arról sem szabad megfelejtkezni, hogy az a megoldás, ami működhet egy lakás kiadása esetén, több lakásra már nem biztos, hogy érvényes lesz.

Bérbeadás

  1. ÁFA 

    • áfa mentes:
      • Az Áfa tv. bérbeadási szolgáltatásra vonatkozó főszabálya szerint az ingatlan (pl.: lakóingatlan, üzlet) bérbeadása adómentes szolgáltatásnak minősül az áfa adóalany bérbeadó, illetőleg a bérbevevő személyétől, jogállásától függetlenül.
      • Az ingatlan bérbeadása tekintetében érvényesülő adómentesség adólevonási joggal nem járó mentesség, vagyis a bérbeadónak a bérleti szolgáltatás után nem kell áfát felszámítania/fizetnie, ugyanakkor a bérbeadáshoz kapcsolódó beszerzések előzetesen felszámított általános forgalmi adója tekintetében adólevonási jog nem illeti meg.
    • áfa köteles: az olyan bérbeadás,
      • amely tartalma alapján kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás nyújtásának minősül,
      • a közlekedési eszköz elhelyezésének, parkolásának biztosítását szolgáló bérbeadás (pl. garázs bérbeadása),
      • az ingatlannal tartósan összekötött gép, egyéb berendezés (pl. viziközmű berendezés) bérbeadása,  – a széf bérbeadása
    • áfa alanyiság: Az ingatlan bérbeadást rendszeresen, tartósan, illetve üzletszerűen végző személy áfa adóalanynak minősül, még akkor is, ha kizárólag adómentes ingatlan bérbeadást végez.
    • Alanyi adómentesség: kérhető (t101 bizonylaton), ha az árbevétel az 6 évi milliót nem haladja meg.
    • Bizonylat: Szigorú számadású bizonylat vagy nyugta kiállítási kötelezettsége van, ha a bérlő nem kér számlát.

  2. SZJA

    • A bérbeadásból származó jövedelme főszabály szerint önálló tevékenységből származó jövedelemként adóköteles.
    • Mértéke: a bérbeadásból származó jövedelem 16%-a
    • A jövedelem meghatározása két módszer szerint történhet:
      • Tételes költségelszámolás : jövedelem= bevétel-költségek
        • Bevétel: A bérleti díjként beszedett összeg
        • Elszámolható költségek:
          • Rezsiktg: ingatlan fenntartásával, rendeltetésszerű használatával kapcsolatosan felmerülő rezsiköltség (KIVÉVE  ha a bérlő nevére átírják a közüzemi szolgáltatást mérő készülékeket)
          • Javítás, karbantartás: A kizárólag üzemi célt szolgáló tárgyi eszközök, nem anyagi javak folyamatos, zavartalan, biztonságos üzemeltetését szolgáló javítási, karbantartási, felújítási munkákra fordított kiadás is elszámolható költségként
          • Értékcsökkenés, felújítás: az Szja tv. 11. számú melléklete szerint
            • a kizárólag bérbeadásra hasznosított – saját tulajdonú – tárgyi eszköz értékcsökkenési leírását, felújítási költségét (ideértve a felújítási költség értékcsökkenési leírás szerinti elszámolásának választását akkor is, ha a tárgyi eszköz beruházási költsége alapján egyébként nem történik értékcsökkenési leírás elszámolása);
            • a nem kizárólag bérbeadásra hasznosított épület időarányos, illetve területarányos értékcsökkenési leírását, felújítási költségét (ideértve a felújítási költség időarányos, illetve terület-arányos értékcsökkenési leírás szerinti elszámolásának, illetve a  hasznosított ingatlanrész felújítási költsége értékcsökkenési leírás szerinti elszámolásának választását akkor is, ha az épület beruházási költsége alapján egyébként nem történik értékcsökkenési leírás elszámolása);
            • az ingatlant bérbeadó, illetve egyéb szálláshely-szolgáltatást nyújtó (nem egyéni vállalkozó) magánszemély épület, építmény esetében – a korábban bármely tevékenység bevételével szemben még el nem számolt mértékig – az értékcsökkenést akkor is, ha az épületet három évnél régebben szerezte meg, vagy építette.
            • Nem számolható el azonban értékcsökkenési leírás azon tárgyi eszközök (ingó, ingatlan) után, amelyek megszerzése ingyenesen történt
      • 10 %-os költséghányad alkalmazása esetén a jövedelem a bevétel 90%-a.
    • Adóelőleg fizetési kötelezettség:
      • minden negyedévet követő 12.-ig
      • Kifizetőnek történő kiszámlázás esetében az szja előleg levonása és megfizetése a kifizető feladata.  Amennyiben a magánszemély a költségeiről nem nyilatkozik, jövedelemként a bevétel 90 százalékát kell a kifizetőnek figyelembe vennie.

  3. EHO

    • Mértéke:  1 millió forintot meghaladó jövedelem esetében a teljes jövedelem 14%-a
    • Érvényesíthető a 450.000 forintos felső határ
    • Adófizetési kötelezettség:
      • minden negyedévet követő 12.-ig
      • Kifizetőnek történő kiszámlázás esetében az EHO levonása és megfizetése a kifizető feladata.  Amennyiben a magánszemély a költségeiről nem nyilatkozik, jövedelemként a bevétel 90 százalékát kell a kifizetőnek figyelembe vennie.

Egyéb szálláshely-szolgáltatás

  1. ÁFA 

    • Adóköteles tevékenység: Az Áfa törvény alkalmazásában a magánszemély szálláshely, illetve egyéb szálláshely-szolgáltatása főszabály szerint adóköteles kereskedelmi szálláshely szolgáltatásnak minősül.
    • Mértéke:
      • 18%, ideértve a szolgáltatáshoz kapcsolódó, de önálló értékkel nem bíró, a szoba árába foglaltan igénybe vehető járulékos szolgáltatások (pl.: a szoba árába foglalt reggeli, délutáni kávé használat, vagy a szálláshely saját fürdőmedencéjének használata), de
      • 27%, a megszálló vendég által külön megrendelt, a szállásdíjba nem tartozó szolgáltatások az adott szolgáltatásokra vonatkozó adómérték szerint adókötelesek. ( szállásdíjba nem tartozó mobil légkondicionáló használat). Ezeket a szolgáltatásokat a szállásadónak a számlán tételesen kell feltüntetnie a rájuk vonatkozó adómérték alkalmazásával.
    • Alanyi adómentesség: kérhető (t101 bizonylaton), ha az árbevétel az 6 évi milliót nem haladja meg. Az alanyi mentességet választó magánszemély szálláshely szolgáltatása után adófizetésre nem kötelezett, előzetesen felszámított adó levonására nem jogosult és kizárólag olyan számla kibocsátásáról gondoskodhat, amelyben áthárított adó és százalékérték nem szerepel.
    • Számla/nyugta/gépi nyugta/nyomdai úton előállított nyugta/számla: 
      A törvénykezés evolúciójának a csodája, ami a szálláshely-szolgáltatás bizonylatolása körül van:1. A kereskedelmi szálláshely-szolgáltatónak  számla kibocsátási kötelezettsége van.
      2. Ez alól mentesülhet és akkor csak nyugtaadási kötelezettsége van, ha az ellenérték áfával számított összege nem éri el a 900 ezer forintot és a szolgáltatást igénybe vevő olyan nem adóalany személy (ide nem értve a nem adóalany jogi személyeket), aki/amely az ügylet ellenértékét – a teljesítés napjáig – készpénzzel, készpénz-helyettesítő fizetési eszközzel vagy pénzhelyettesítő eszközzel megtéríti, és számla kibocsátását nem kéri. A szálláshely-szolgáltatási tevékenységet folytató adóalanyok nyugtaadási kötelezettségüket kizárólag pénztárgéppel teljesíthetik.
      3. Az egyéb- és a falusi szálláshely-szolgáltatás (TEÁOR/ÖVTJ 55.2 besorolás) pénztárgép használati kötelezettséggel járó tevékenység, így e szolgáltatást nyújtó magánszemélyeknek online pénztárgépet kell üzemeltetniük.
      4. Ezzel szemben a TEAOR ’08 55.9 egyéb szálláshely-szolgáltatás besorolás alá tartozó tevékenység végzése esetén – a PM rendelet előírása szerint – a pénztárgéphasználat nem kötelező, az adóalanyok nyomdai úton előállított nyugtával is teljesíthetik bizonylat-kiállítási kötelezettségüket.
      5. Az adóalany nyugta helyett számla kibocsátásáról is gondoskodhat. Ha a szálláshely szolgáltatást nyújtó magánszemély a szolgáltatásáról valamennyi esetben számlát állít ki, mentesül a PM rendeletben előírt gépi kiállítású nyugtakibocsátási kötelezettség alól [Áfa tv. 166.§ (2)].

       

  2. SZJA

    • Az egyéb szálláshely-szolgáltatásból származó jövedelem főszabály szerint önálló tevékenységből származó jövedelemként adóköteles, de bizonyos esetekben a tételes átalányadózást is választható:
      • Tételes átalányadózás feltétele:
        • Egyéb szálláshely-szolgáltatási tevékenység keretében nyújt szálláshelyet ugyanannak a személynek adóévenként 90 napot meg nem haladó időtartamra.
        • A tevékenységet a tulajdonában vagy haszonélvezetében lévő lakásában vagy üdülőházában folytatja.
        • Ha a magánszemély több lakástulajdonnal vagy üdülőházzal rendelkezik, és azok közül csak egyben folytat fizető-vendéglátó tevékenységet.
    • Mértéke:
      • Tételes átalányadózás: 32.000Ft/szoba/év.
      • Önálló tevékenységből származó jövedelem adózása esetén a szálláshely-szolgáltatásból származó jövedelem 16%-a.
    • A jövedelem meghatározása két módszer szerint történhet önálló tevékenységből származó jövedelem esetén:
      1. TÉTELES KÖLTSÉGELSZÁMOLÁS:  a jövedelem=bevétel-szálláshely szolgáltatási tevékenység érdekében felmerült és elismert költségek
        • Bevétel: A lakáskiadás kiszámlázott bevétele.
        • Elszámolható költségek:
          • a kizárólag a szálláshely szolgáltatáshoz használt tárgyi eszközök, nem anyagi javak beszerzésére, előállítására fordított kiadással, ha az a 100 000 forintot nem haladja meg.
          • Értékcsökkenés, felújítás: az Szja tv. 11. számú melléklete szerint
            • a kizárólag bérbeadásra hasznosított – saját tulajdonú – tárgyi eszköz értékcsökkenési leírását, felújítási költségét (ideértve a felújítási költség értékcsökkenési leírás szerinti elszámolásának választását akkor is, ha a tárgyi eszköz beruházási költsége alapján egyébként nem történik értékcsökkenési leírás elszámolása);
            • a nem kizárólag bérbeadásra hasznosított épület időarányos, illetve területarányos értékcsökkenési leírását, felújítási költségét (ideértve a felújítási költség időarányos, illetve terület-arányos értékcsökkenési leírás szerinti elszámolásának, illetve a  hasznosított ingatlanrész felújítási költsége értékcsökkenési leírás szerinti elszámolásának választását akkor is, ha az épület beruházási költsége alapján egyébként nem történik értékcsökkenési leírás elszámolása);
            • az ingatlant bérbeadó, illetve egyéb szálláshely-szolgáltatást nyújtó (nem egyéni vállalkozó) magánszemély épület, építmény esetében – a korábban bármely tevékenység bevételével szemben még el nem számolt mértékig – az értékcsökkenést akkor is, ha az épületet három évnél régebben szerezte meg, vagy építette.
          • A tevékenységének megkezdését megelőzően beszerzett, és utóbb e tevékenység végzésének időszakában felhasználható anyag- és árukészlet beszerzésére fordított kiadásainak összegével.
          • Javítás, karbantartás: A kizárólag üzemi célt szolgáló tárgyi eszközök, nem anyagi javak folyamatos, zavartalan, biztonságos üzemeltetését szolgáló javítási, karbantartási, felújítási munkákra fordított kiadás is elszámolható költségként
          • Rezsi ktg: A vendég által elfogyasztott áram-, víz, fűtés stb. díja, amennyiben ez bizonylatokkal igazolható módon kimutatható.
          • A szálláshely szolgáltatás tevékenységhez kapcsolódóan a központi költségvetésbe, vagy a helyi önkormányzatnak megfizetett egyes adók, így például a magánszemély által e tevékenysége után fizetett és részére meg nem térített 27%-os egészségügyi hozzájárulás.
      2. 10 %-OS KÖLTSÉGHÁNYAD alkalmazása esetén a jövedelem a bevétel 90%-a.
    • Adóelőleg fizetési kötelezettség: minden negyedévet követő 12.-ig
  3. EHO
    • Mértéke:
      • Tételes átalányadózás esetén a tételes átalányadó 20%-a.
      • Önálló tevékenységből származó jövedelem esetén 27%. Felső korlát nincs.
    • Adóelőleg fizetési kötelezettség: minden negyedévet követő 12.-ig.
  4. IFA:
    • Idegenforgalmi adó.
    • Önkormányzatnak fizetendő adó.
    • Tárgya: szálláshely szerinti önkormányzat illetékességi területén nem állandó lakos és legalább egy vendégéjszaka.
    • Beszedendő adó: a szálláshely-szolgáltató magánszemély köteles a szállásdíjjal együtt vendéget terhelő idegenforgalmi adót beszedni, és az önkormányzatnak megfizetni, kivéve ha a helyi önkormányzati rendelet nem így rendelkezik.
    • Mértéke: Az idegenforgalmi adó mértéke önkormányzatonként eltérő, maximális mértéke személyenként és vendégéjszakánként 300 Ft vagy a szállásdíj 4 %-a.

DE MELYIKET ÉRDEMES VÁLASZTANI?

Ahogy a mellékelt grafikon is jól szemlélteti, egy egyszobás 50 nm méretű, sikeresen menedzselt nagy bevételt termelő lakás esetében az adózás formája szignifikáns különbséget jelent az adóterhekben.   Havi 3*5 napra kiadott lakás esetében a 16% Szja és 27 % EHO éves összege elérheti a fél millió forintot, ha önálló tevékenységre vonatkozó szabályok szerint adózunk, míg a tételes átalányadózással ez csak 38.000 ft. Ez rögtön arra csábítja a szállásadókat, fizető-vendéglátókat, szálláshely-szolgáltatókat, hogy akkor is az átalányadózást válasszák, ha kettő vagy több lakásban végzik ezt a tevékenységet. De ez nem tehető meg, mert a  szabályok kötöttek : csak saját tulajdonában vagy haszonélvezetében lévő lakásban végezhető, és csak akkor, ha egyben folytat fizető-vendéglátó tevékenységet.  Gyakorlati példákon keresztül szemléltetve:

  • Ha egy házaspár mind a két közös lakásában akar átalányadózással Airbnb-zni, akkor mindkettőjüknek szüksége van szálláshely-üzemeltetési engedélyre, egy-egy lakást kiválasztva, és mind a kettőjüknek be kell jelentkezni az adóhatósághoz és adószámot kell kérni. Ebben az esetben mind a ketten választhatják a tételes átalányadózást.
  • Bérelt lakásban lehet egyéb szálláshely-szolgáltatás adni, Airbnb-zni, de nem lehet az átalányadózást választani, mert csak saját tulajdonban vagy haszonélvezetben levő lakás esetére érvényes.
  • A két lakással rendelkező tulajdonos, csak egy lakásban végezhet egyéb szálláshely-szolgáltatást, ha átalányadózást akar választani. Annak nincs akadálya, hogy a másik lakásában a haszonélvező kér szálláshely-üzemeltetési engedélyt, jelentkezik be az adóhatósághoz és kér adószámot. De a tevékenységet is a haszonélvezőnek kell végezni.

A cikksorozatunk következő részében konkrét példákkal mutatjuk be, hogy hogyan alakul a jövedelemezőség  a lakáshasznosítás jellege, a működtetés módja, az adótervezés függvényében.

Scroll to top