Amit egy társasházi lakás vásárlójának megfontolni érdemes

Szerencsére pörög az ingatlanpiac. ” A jelenlegi lakáspiaci fellendülés sajátossága, ” ahogy a Portfólió elemzése is kihangsúlyozta – „hogy leginkább a nagyobb városok többlakásos részpiacán nőtt a tranzakciók száma. 2015 első negyedévében a Budapesten és a megyeszékhelyeken található többlakásos társasházak lakásai adták a teljes lakáspiaci forgalom felét. Ilyen magas arány a megfigyelések során eddig nem fordult elő. A 2015. második negyedévi adatok a nagyvárosi többlakásos piac 47%-os részesedését mutatják, az összes adat beérkezésével azonban várhatóan ez az arány is emelkedni fog. 2015. első negyedévben az ingatlanpiacon eladott panellakások aránya 13%, a második negyedévben 12% volt.”

De vajon átgondolták-e a vevők, hogy a társasházi lakás piaci- és használati értékét a társasházi közösség értékválasztása, megoldásai és a közös képviselő jelentősen befolyásolja? Átgondolták, hogy ez kicsit olyan, mint egy családba beházasodni?  Aki már hallott/elszenvedett horror sztorikat, az tudja, hogy inkább előre gondoljuk át, hogy kikkel is fogunk egy közösségben élni, mint utólag szívni a fogunkat minden egyes esetben. Nézzük meg, mi az a néhány szempont, amit egy társasházi lakás vásárlójának vagy tulajdonosának megfontolni érdemes:

1. Lakók összetétele

   • A társasház mérete, lakók kora, a lakóközösség létrejöttének története a következő pontokkal kapcsolatban nagyon sok esetben előre kódolja a problémákat és azok megoldási módját. Tudnunk kell, hogy a lakás ára, a lakás elhelyezkedése nem garanciája a  homogén lakóösszetételnek, társadalmi, iskolázottsági szempontból épp oly sokszínű, mint maga a magyar társadalom.
     • Ha a lakóközösségben sok a nyugdíjas, biztos hogy nem a gyerekzsivaly, hanem a hangos tv lehet konfliktus forrás. A nyugdíjasokat a ház szigetelése, a fűtés korszerűsítés témája, a kertgondozás nem hozza lázba, praktikusan csak ezek költsége az egyetlen szempont.
     • Ha a lakóközösségben sok a fiatal, akkor a gyerekek aktív életmódja határozza meg a társasház életét és a gyerekesek természetesnek tartják, hogy hozzájuk igazodik mindenki.
     • Az újonnan beköltözők, kicsit mindig betolakodónak számítanak a régiek szemében, de különösen igaz ez, ha vannak olyan régi tulajdonostársak, akik új építésűként vették meg a lakásukat. Általában úgy érzik, hogy ez többlet jogokat jelent számukra, de jobb ha stisztában vagyunk vele, hogy ez nem igaz.
     • Általában előny, ha több szakma képviselőiből állnak a lakók, de nem egyszer komoly konfliktus forrás lehet, ha a munkahelyi stílusát és státuszát a lakóközösségen akarják egyesek gyakorolni.
     • Fontos kérdés, hogy az épületben a lakások tulajdonosai vagy bérlők élnek. A tapasztalatok azt mutatják, hogy a bérlők sok szempontból kívülállóként viselkednek és nem feltétlenül rajonganak a ház közös szabályaiért, vagy nem feltételen akarják azt betartani. Azt is érdemes tudni, hogy a bérlő kiválasztásához nem szükséges a lakóközösség beleegyezése. Volt, akit emiatt komoly meglepetés ért.

2. Társasház gazdálkodása

   • A társasház, mint jogi konstrukció létrejöttére azért volt szükség, hogy a tulajdonosok úgy tudják élvezni a tulajdon egységéből fakadó előnyöket, hogy közben a saját maguk által használt kizárólagos tulajdont is megkaphassák és arról egyszerűen és áttekinthetően rendelkezhessenek. Ez azt is jelenti, hogy az épület működtetését a társasházi közösségnek kell biztosítani.
     • Egy-egy társasháznak a méretétől, a fütés-, vízszolgáltatás módjától függően évi 2-50 millió forint között lehet az éves költségvetése.
     • A költségfelosztás módja, a tulajdonosok fizetési képessége, készsége, a közös területek hasznosítása, a működtetés minősége, a felújítás, karbantartás módja, színvonala minden tulajdonos életét befolyásolja. A közgyűlés lehetőséget ad ezeknek a sarokpontoknak a tisztázására. Legyünk tisztában a jogainkkal, ha lehet már a vásárláskor tudjuk, vannak-e nem fizető tulajdonosok, mit tesz, tett a társasház a működtetés biztosítása érdekében, van-e hasznosított közös tulajdon, az önkormányzat is tulajdonostárs, vannak-e bérlők?

3. Közös képviselő

   • A társasház tényleges gazdálkodási tevékenységét a közös képviselő folytatja. A társasház élete, költségei, fenntartása, a lakóközösség érdekeinek képviselete miatt nem mindegy, hogy mindezt mennyire átláthatóan, milyen színvonalúan teszi.
   • A lakóközösség dönt a közös képviselőről, de ennek ellenére egy új tulajdonos nem biztos, hogy könnyedén változtat a bevett szokásokon. Érdemes már a vásárlás folyamán megismerkedni a kialakult rendszerrel és ezt is figyelembe venni a kiválasztásnál.
     • Külső szolgáltató látja el ezt a tevékenységet, vagy valamelyik lakó vállalta magára? Ingyenesen vagy térítés ellenében?
     • A szolgáltató (kertész, takarító, karbantartók) kiválasztása teljesen a társasház döntése alapján történik, vagy a közös képviselő inkább önjáró, aki a kreativitását is furcsán bizonyítja. Nem egy példával találkoztunk, hogy a közös képviselő telefonkártyával fizetett a szolgáltatásért, vagy adó címén számolt el költséget, közben az adót, amit nem is kellett volna megfizettetni a lakókkal,  nem fizette be az államnak.  Arra is volt példa, hogy a közös költséget nem fizetőket nem felszólította, hogy a következő évben hozzágörgette a szétosztandó költségekhez. Nyílván a számvizsgáló bizottság sem állt a helyzet magaslatán, ha ezeket nem vette észre.
     • Arra is találtunk példát, amikor a közös képviselő bizonyos tulajdonsokat nem hívott meg a közgyűlésre.

4. Felújítási alap

   • A KSH adatai szerint a lakásértékesítések  év/év alapú  30%  bővülése szinte teljes egészében a használt lakások értékesítésének tudható be, így nem túlzott azt állítani, hogy az értékesített lakások  50%-át a régebbi építésű társasházi lakások teszik ki. Ezeknek a lakásoknak az értékét nemcsak a társasház jelenlegi állapota, de a felújításokkal kapcsolatos döntések, a felújítások finanszírozásának a módja is befolyásolja. A mai szabályozás nem teszi kötelezővé a társasházak számára a felújítási alap képzését, bár kamattámogatást biztosít azoknak a társasházaknak, amelyek a felújításhoz hitelt szeretnének felvenni.
   • Az a tapasztalat, hogy sokszor a tulajdonosok nem könnyen értik meg, hogy a társasház állapota a lakásuk értékét is befolyásolja.
   • Minden tulajdonosnak, függetlenül, hogy mennyire érzi ideiglenesnek a tulajdonát, kötelessége lenne az állagmegóvásról gondoskodni. Azaz, aki tulajdonos, amíg tulajdonos, addig a felújításhoz hozzá kell járulnia akkor is, ha a felújítási alap felhasználása, a felújítás már akkor történik, amikor már a tulajdonát eladta.
   • Minden eladónak érvényesítenie kellene az árban a lakástulajdonos  által addig a felújítási alapba befizetett összeget, és minden vásárlónak érvényesíteni kellene az árban, a felújítási alapba be nem fizetett összeget.

5. Háziállat és egyéb állatfajták

   • Vannak társasházak, ahol a háziállatok kitiltásával leegyszerűsítették ezt a problémát. Akinek háziállata van, jobb ha nem akar ilyen társasházba beköltözni.
   • Ha a háziállat megengedett és nem vagyunk hívei a háziállatoknak, ne akarjunk egy ilyen társasházba beköltözni, mert nehezen tudjuk érvényesítni az ezzel kapcsolatos kívánságainkat.

6.  Lépcsőháztakarítás

   • A vásárláskor érdemes tisztázni, hogy a házban lakók a takarítást milyen módon oldják meg. Külső szolgáltató takarít, a lakók takarítanak maguknak vagy valamilyen öszvér megoldással történik.
   • Ha külső szolgáltató végzi el, akkor a szolgáltatási szint, a szolgáltatás színvonala, a visszajelzések átláthatóak.
   • Ha a lakók elfogadják az öszvér megoldást, akkor az folyamatos konfliktus lehetőséget teremt, hiszen a minőség, az elvégzett feladatok nehezen számonkérhetőek.

7.  Kertgondozás

   • A vásárláskor érdemes tisztázni, hogy a társasházat körülvevő telek a társasház tulajdona-e vagy úszótelkes a társasház és a körülötte levő terület az közterület.
   • Ha a társasházat körülvevő telek a társasház tulajdona, a kert jelenlegi állapota jól tükrözi a társasházban élők hozzáállását.
     • Ha a kert rusztikus, és a megvilágítása nem elsődleges szempont, a közösség nem áldozott és ezután sem akar áldozni a kert felfrissítésére.
     • Ha a kert nem teljesen zárt, ha a bejárat nem zárható, akkor biztosak lehetünk, hogy ezt megváltoztatni nem lesz könnyű.
     • Ha a kert gondozását nem szabályszerűen fizetett kertész látja el, nagy valószínűséggel a szolgáltatás színvonalát, a szolgáltatási szintet nem lehet számonkérni.
     • Kérdés lehet, hogy az eszközöket ki és hogyan biztosítja, annak használata mennyire szabályozott.
     • Vannak-e olyan fák a kertben, amelyek a lakások fűtését, kilátását befolyásolják. A fák kivágása költséggel jár, felboríthat addig megszokott helyzeteket így nem biztos, hogy meg tudjuk győzni a korábbi tulajdonosokat egy fa eltávolításáról. Volt már olyan társasház, ahol a lakóközösség nem engedte a túlméretezett fenyőt kivágni, az a tulajdonos akit zavart egyszerűen lenyisszantotta a csúcsát vagy levágta bizonyos ágait.
     • Van-e olyan lakó, aki a lakása elhelyezkedése miatt kisajátít egy darabot a kertből, a kertgondozást mégis a társasház fizeti. Fizet-e ezért a használatért?

8.  Vízdíj

   • Kritikus pont egy társasház életében, hogy hogyan történik a vízhasználat mérése, a vízdíj fizetése.
     • Vannak-e egyedi mérőórák a lakásokban? Van-e a társasháznak kertgondozásra, a közös területek takarítására közös vízhasználata?
     • Vannak-e a társasházban olyan lakások, ahol egyedi mérőóra van?
     • Hogyan történik a vízdíj felosztása? Tulajdoni hányad, lakásméret, ott lakók száma alapján?

9. Szigetelés, tető- és homlokzatszigetelés, vezetékek

   • Az energiatanúsítvány bevezetése ellenére a lakáspiac még nem érett meg arra, hogy a víz- és hőszigetelés, a tető- és homlokzatszigetelés minőségét, meglétét beleépítse a társasházi lakások árába, pedig nemcsak az üzemeltetés költségeit, de a jövőbeni felújítási költségeket is jelentősen befolyásolja.
   • Minden tulajdonosnak kötelező lenne a ház építésének, felújításának a dokumentációjával, történetének leírásával rendelkeznie, és azt a vevők számára átadni. Minden vevőnek és minden lelkiismeretes ingatlanközvetítőnek kérnie kellene ezt a dokumentációt. Miért nem tartják fontosnak a lakások műszaki történetét ma Magyarországon? Felvetődik a kérdés, hogy azok a tulajdonosok akik annak idején (25 évvel ezelőtt) az államtól vették meg lakásukat vajon kaptak-e dokumentációt a lakásukhoz.
   • Aki társasházba költözik, annak szembesülnie kell azzal a ténnyel, hogy minden lakástulajdonos mást érzékel kritikus pontként. Az alsó lakók a ház szigetelését tartják fontosnak, a felső szinten lakók a tető víz -és hőszigetelését, az északi fekvésűek a homlokzatszigetelést.
   • A lakás vezetékcserékre is terjedő felújítása csökkentheti a költségeket, garancia lehet a biztonságra, a kellemetlen csőtörések, hibás vezetékek okozta lakástüzek elkerülésére, a komfortosabb, kényelmesebb életvitelre, de a társasházhoz tartozó vezetékek okozhatnak kellemetlen perceket. Csak egy példa a sok közül:  a szennyvíz nem megfelelő elvezetése tönkreteheti a mosógépet, a mosogatógépet.

10. Fűtésrendszer, kémény, kéménybélelés

    • A társasházak fűtésrendszere a lakás használati értéke és a költségek szempontjából kritikus kérdés, és nagyon összetett. Az egyedi fűtés, a házközponti fűtés és a távfűtés különböző megoldásai számtalan kérdést vethetnek fel.
      • Számtalan olyan társasház van, ahol nincs egyedi fűtés a lakásokban. Ez nyílván előnyös, mert nem kell vele kiemelten foglalkozni,  másrészt csökkenheti a mozgásterünket is. A házközponti fűtés esetében a tulajdonosok feladata a hőközpont, a kazán karbantartása, cseréje, de közvetlenül befolyásolhatják a fűtés paramétereit ( fűtés kezdete, a hőmérséklet szabályozása, mérése). A távfűtés esetében a társasház a szolgáltatóval áll szerződésben.
      • A házközponti fűtés esetében az egyedi fűtésre való átállásnak komoly költsége van, egy-egy lakás leválása sokszor technikailag nem megoldható vagy a a társasház számára is többletköltséget okoz, a kéménybélelés, a kazán működtetési-és felújítási költségeinek megváltozása miatt.
      • Lehetnek olyan társasházak, ahol a házközponti fűtés mellett vannak egyedi fűtésű lakások. Ebben az esetben ők nem kötelezhetőek a ház fűtési rendszerének korszerűsítésére, ugyanakkor érdekeltek abban, hogy mindenki szabályosan oldja meg.
      • Talán nem mindenki tudja, de a kémény nem a lakások, hanem a társasház tartozéka/tulajdona. Azok bélelése a társasház költsége, akkor is, ha egyedi fűtés van a lakásokban. Egy régi típusú, 5 szintes ház esetén milliós nagyságrendű lehet ez a költség.

11. Szolgalmi jog, garázsok, kocsibeállók

    • Telki szolgalom alapján az ingatlan mindenkori birtokosa átjárás, vízellátás, vízelvezetés, pince létesítése, vezetékoszlopok elhelyezése, épület megtámasztása céljára vagy az ingatlan mindenkori birtokosa számára előnyös más hasonló célra más ingatlanát meghatározott terjedelemben használhatja, vagy követelheti, hogy a másik ingatlan birtokosa a jogosultságából egyébként folyó valamely magatartástól tartózkodjék (1959. évi IV. tv. 166. §) [2013. évi V. tv. 5:160. § (1) bek.]. A telki szolgalom az ingatlanokhoz kapcsolódik, nem a tulajdonosokhoz, az uralkodó, illetve a szolgáló telek mindenkori birtokosai (pl. tulajdonos, haszonélvező, haszonbérlő) lesznek a jogosultak és a kötelezettek.
    • Van-e telki szolgalmi kötelezettsége a társasháznak? Ez mennyire befolyásolja a tulajdon használatát?
    • Van-e telki, szolgalmi joga egy-egy tulajdonosnak? Gyakori eset, hogy a garázsok, tárolók megközelítése más telkén keresztül érhető el, egy másik telek/társasház kocsilejáróját kell használni, ami azt jelentheti, hogy a kocsilejáró karbantartásához is hozzá kell járulni, vagy egyéb költségeit (világítás, kertész) is fizetni kell.
    • Minden tulajdonosnak van kocsibeállója? A kocsibeálló a társasház közös tulajdona vagy a lakáshoz tartozó tulajdon?

12.  Biztosítás

    • Minden társaháznak rendelkeznie kell biztosítással. Érdemes leellenőrizni, hogy tényleg rendelkezik-e a társasház biztosítással. Ha igen, a lakásbiztosítás és a társasház  biztosítása között átfedés lehet, ami jelentős többletköltséget okoz a tulajdonosoknak.
    • A kötvényeket, a biztosító személyét minden vásárlónak látnia kellene, mielőtt lakás vásárlásáról a szerződést aláírja.

Tisztában vagyunk, hogy a fenti kérdésekre őszinte választ nem mindig fogunk kapni. Volt már olyan lakástulajdonos, aki értetlenkedve fogadta a felújítási alappal, hőszigeteléssel kapcsolatos kérdéseket, amikor az eladandó lakását megtekintették és nem is adott választ a kérdésre. Azt is leszögezhetjük, hogy a kialakult status quo megváltoztatása nagyon nehéz, és sokszor csak a lakástulajdonosok összetételének megváltozása vagy egy lelkiismeretes, agilis közös képviselő közreműködése tud érdemi változást hozni. Az sem biztos, hogy a vevő által hozott ügyvéd kötelességének tartja ezek tisztázását. Legyünk tájékozott, tudatos tulajdonosok és vevők.